大名城的净利润能够实现大幅增长，主要有赖于出售资产和对外收购并表，而这种增长方式难有持续性
导读
3月6日，大名城（600094.SH）发布了2017年度业绩报告。公司实现营业收入102.44亿元，比上年上涨16.87%；归属上市公司股东净利润14.11亿元，比上年上涨67.98%；扣非净利润10.47亿元，同比增长28.12%。
从公司业绩的表面上来看，大名城收入和利润均实现双位数增长，尤其是净利润增长靓丽。但是，其背后的事实却并不是如此美好。真相是：公司收入虽然实现较快增长，但是毛利率却出现明显下降，毛利额不仅没有增长，反而还出现较大幅度的下滑。而在这种情况下，净利润还能够实现大幅增长，主要有赖于出售资产和对外收购并表，而这种增长方式难有持续性。因此，大名城2017年度的靓丽业绩难副其实，含金量低。
资料显示，大名城以房地产为主业，主要从事住宅地产和商业地产的开发，打造城市综合运营商是公司中长期发展目标。公司重点选择上海、深圳等一线城市及周边重点城市群及公司大本营福建区域为业务发展重心，发挥大名城城镇化基金等多元化融资优势，加快重点城市房地产项目获取。
同时，为适应经济发展新常态，公司实施“产业+资本”双轮驱动协同发展的战略，在确保房地产业务持续增长的前提下，推动金控业务发展，构建面向大金融、营运大资本、投资大产业的产融结合发展的新业务模式。
毛利率显著下降
2017年度，公司实现总营业收入102.44亿元。其中，主营业务收入中，房地产销售业务本期实现营业收入87.84亿元，较上年同比增加12.68%，主要系公司部分预售房源本期竣工交付，本期符合收入确认条件的销售面积较上期增加所致；公司金融投资及租赁业务实现12.11亿元，较上年同比增加44.70%，主要系公司本期金融投资及租赁活动增加所致。
这两块业务收入虽然均实现正增长，但是毛利率却出现明显下降。财报显示，2017年房地产销售板块毛利率同比下降13.82个百分点至28.54%；金控投资及租赁业务毛利率同比减少8.03个百分点至45.58%。
结果就是，大名城增收不增利。2017年公司全年毛利额为31.31亿元，相比2016年的39.32亿元，同比下降25.58%。对于这两大主营板块毛利率明显下降，大名城2017年报没有给出任何的解释。
尤其值得注意的是，大名城房地产销售作为收入占比最大的板块，为何毛利率在行业上行周期中会出现明显下降呢？
自2014年底国家的去库存政策出台以后，房地产市场迎来一轮上行周期，连续三年量价齐升。国家统计局数据显示，2015年- 2017年，全国商品住宅销售面积分别为11.24亿平方米、15.7亿平方米、16.99亿平方米，同比增速分别为6.9%、22.5%、7.7%；全国商品房销售金额分别为7.28万亿元、11.8万亿元、13.37万亿元，同比增速分别为16.6%、34.8%、13.7%。
这三年的全国商品房销售金额增速，连续快于销售面积增速，意味着每年的商品房销售均价维持上升趋势。
从大名城自身来看，2015年-2017年，公司房地产销售面积分别为87.63万平方米、112.48万平方米、140.22万平方米；销售金额分别为68.9亿元、137.79亿元、150.55亿元，据此计算销售均价分别为7863元/平方米、1.23万元/平方米、1.07万元/平方米。
总体分析，房地产上市公司营业收入相比销售金额，会有1年多左右的滞后期。从上面的数据可以看出来，大名城2016年的销售均价相比2015年是明显上升的，为何在这种情况下公司2017年毛利率会突然下降这么多呢？
从纵向比较来看，2017年大名城毛利率还创下2010年以来的新低，颇为蹊跷。Wind资讯显示，2010年-2017年，公司毛利率分别为94.56%、62.1%、46.97%、45.87%、35.43%、38.32%、44.86%、30.57%。对于毛利率的蹊跷变化，大名城有必要给出合理解释。
利润增长之谜
大名城2017年的毛利额虽然明显下降，但是净利润却是增加明显，当年同比增长68.04%至14.12亿元，这主要归功于投资净收益的大幅增加。
公司财报显示，2015年-2017年，大名城投资净收益分别为1.05亿元、-836万元、7.71亿元。公司2017年的投资收益，主要来自于处置长期股权投资所得，获利达到4.83亿元。
但是让人奇怪的是，对于处置长期股权投资的具体标的及交易细节，大名城没有发布任何的公告予以说明，2017年的业绩报告也没有任何的解释，信息披露非常粗糙，这种不公告的做法是否合规呢？
而且，就大名城长期股权投资本身而言，其经营状况并不是太好。截至2017年年末，大名城长期股权投资账面净值为11.69亿元，而当年通过对联营企业和合营企业实现的投资收益却是-2509万元，经营处于亏损状态。在经营状况不佳的情况下，单纯依赖出售旗下联营企业增厚业绩的做法，难有持续性。
除了处置长期股权投资以外，大名城还通过处置可供出售金融资产，取得2.18亿元的投资收益；通过处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得投资收益9009万元。
对此，大名城2017年的业绩报告解释称，根据2017年度周期性行业的良好表现，名城金控集团旗下证券投资平台康盛投资适时减持安纳达（002136）5%的股份，获得良好的投资效益。此外，康盛投资持有的中广影视（834641）420万股股份，于2017年5月完成了首次公开发行股票并上市的辅导备案登记。在管理私募基金产品方面，康盛投资作为持牌私募基金，对于旗下所备案管理的“长安康盛1号资产管理计划”和“康盛多策略精选证券投资基金”进行严格规范运营，保持基金稳健投资收益。
此外，大名城收购来的中程租赁有限公司（下称“中程租赁”），对2017年业绩也贡献颇多。
2016年4月26日，大名城发布公告称，公司全资子公司深圳名城金控(集团)有限公司(以下简称“名城金控”)拟收购重庆昊睿融兴投资中心(以下简称“昊睿融兴”)等三家公司持有的中程租赁100%的股权，交易金额为人民币25亿元。
公司公告介绍，中程租赁的主营业务为融资租赁业务，且主要为售后回租业务，其具备融资租赁试点资质及医疗器械经营企业许可证。该公司及其子公司为客户提供融资的业务模式主要包括三类，即融资租赁、短期贷款、通过定向设立资管计划向客户提供融资。在提供基础融资服务的同时，该公司或其子公司还会向客户提供财务顾问咨询服务并收取财务顾问费。
根据公告，卖方共同承诺，本次目标股权收购完成后，中程租赁2016年至2019年经名城金控及中植集团认可的审计机构审计的净利润分别不低于2亿元、3亿元、4亿元和5亿元。
从收购交易的进度来看，中程租赁是在2016年三季度才被大名城纳入合并报表范围。因此，2017年上半年，中程租赁对于大名城的业绩具有一个明显的拉升作用，进而影响到全年的业绩提升。
大名城收购中程租赁形成的账面商誉为16.52亿元，不过公司2016年度业绩报告和2017年的业绩报告均未单独披露中程租赁的业绩情况。对于这家收购来的标的，是否已经达到业绩承诺值，投资人不得而知。
商誉是企业整体价值的组成部分，在企业合并时，它是购买企业投资成本超过被合并企业净资产公允价值的差额。每年上市公司都要对包含商誉的资产组进行减值测试，如果未来标的资产不能够达到预期，那么就要对商誉计提减值损失。
