自2010年房企IPO暂停以来始终未放行，加之政策环境收紧，房企面对的恐是无尽的等待。
导读
1月5日，证监会发布了“发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况”的文件。文件显示，从排队上市的房企来看，大连万达商业地产、广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”，02777.HK）、同策房产咨询、金辉集团分别位列上海证券交易所拟上市企业的第63-66名，审核状态均为“已反馈”。
其中，富力地产在备注一栏中标明“因更换完保荐代表人按正常程序恢复审查继续排队，与监管政策无关”。从中止审查到恢复审查，外界不禁唏嘘，此番富力地产回归A股的折返跑或成陪跑。
回A一波三折
2017年12月18日，广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”，02777.HK）发布公告称，“公司的联席保荐机构已完成保荐代表人变更手续，中国证监会已恢复对本公司本次发行申请文件的审查”。
而在此前的10月20日，证监会官网显示，富力地产已中止了上交所IPO审查。其备注原因为：发行人主动要求中止审查或其他导致审核工作无法正常开展。“尽管主动中止审查并不意味着最终失败，但是时间拖得越长不确定性就越大。在当前房地产行业融资监管趋严，以及证监会延缓房企A股IPO的审批程序背景下，无限期的等待已经没有实质意义。”一位证券人士指出。
早在2017年3月，富力地产董事长李思廉在谈到回归A股时还曾信心十足，表示如果按照既定的时间表，有信心在2017年解决回A。但到了同年8月份，李思廉的信心已经所剩无几，他明确表示房地产目前还是限制上市的行业，IPO已慢了下来，且再无时间表。
富力地产急切渴望回归A股，但这条路却一波三折，至今仍在排队等候。1994年，富力地产在广州成立，于2005年7月14日在香港联交所主板上市。因H股流通性不足、融资受限，富力地产计划在2007年底高调回归A股。当年的4月19日，富力地产董事会决议，拟配售及发行不超过4.5亿A股，建议A股发行所筹集的资金，将会用作集团物业发展及相关政府部门批准的其他用途。彼时富力地产董事长李思廉还表示“富力地产将铁定在12月底回A股”。然而时运不济，恰逢美国次贷危机引起发全球性金融危机，中国资本市场大受震荡，富力地产第一次回归A股计划破灭。2007年之后，富力地产便走上了一条长达十年的回归A股之路。
2008年，富力地产再次试图回归A股，申请在上交所挂牌。但因这一时期地产企业上市申请扎堆，加之地产企业上市后大肆融资圈地、哄抬房价，致使调控政策出台，引发证监会放缓IPO审批进度，富力地产回A股遭到拖延。
两次的受挫并未让富力地产放弃回A的决心。2010年富力地产第三次冲击IPO，却不幸正面撞上房地产调控政策的出台，为抑制房价发烧式上涨，国家对房地产行业的信贷、税收支持暂告一段落，富力地产回归A股计划再次延后。
2012年，富力地产发起了第四次冲击。2013年5月31日，为时半年的在审IPO财务大核查，以269家企业（占拟上市企业1/4）的终止审查而临近尾声，而在这份终止审查名单中，富力地产的名字赫然在列，第四次IPO也无疾而终。
直到2015年，富力地产启动第五次回A计划。按照当时的发行计划，富力地产预期的募集金额是不超过350亿元。如果最终成行，这个募资规模将超过当年券商巨无霸国泰君安300亿元的募资额度。国泰君安是自2010年7月农业银行上市以来A股最大规模的IPO项目。
A股成救命稻草
富力地产回归A股之路可谓是屡败屡战，为何却执意为之？记者翻阅富力地产近年来的财报发现，其销售毛利率、净利率持续下滑，但负债率却在连年攀升；在国内发债融资暂停、地产企业融资渠道受阻的情况下，回归A股成为缓解长期净负债率高企压力的最优途径。
数据显示，在2015年、2016年及2017年第三季度，富力地产的销售净利率分别为15.15%、13.13%、9.94%。在上述财报期内，富力地产的资产负债率却一路走高，分别为73.21%、79.31%、82.59%。
为了实现业务多元化，富力地产开始发力酒店物业。在落实这一战略得过程中，富力地产走上了地产投资和酒店资产投资的激进之路。从海外投资来看，2013年2月，富力地产斥资85亿元收购位于马来西亚柔佛州地皮；同年进军澳大利亚，在墨尔本及布里斯班收购了5个开发项目；后来，又以约5.42亿元购买了位于澳大利亚布里斯班的一地块。2017年3月22日，再耗资约5.1亿元收购了位于英国南伦敦克罗伊登的雀巢总部大楼地块及其附近地块；该项交易完成不到半个月，又斥资约13.42亿元从CLS Holdings买下九榆地区150万平方英尺的综合住宅开发项目Vauxhall Square(占地3.4英亩)。2017年8月21日，富力地产联手中渝置地以40亿元价格拿下英国伦敦九榆树广场(Nine Elms Square)地块。
在酒店投资方面，富力地产旗下在全球已开业和建设的高级酒店原本已有24家，加上2017年收购万达旗下77家酒店，富力地产在全球拥有超过100家高级酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。
而资产的扩容也让富力地产负债率不断攀升。据统计，富力地产总负债3年增长了五成，净负债率从2014年的91.7%猛升至2017年上半年的192.67%；而199.06亿元的价格买进万达77家酒店后，又进一步拉升了净资产负债率。
长期的高负债迫使富力地产不得不寻找通过A股上市获得融资，进而大幅降低公司的净负债率。在房企各种融资渠道普遍收紧的情况下，对于富力地产而言，A股虽是救命稻草，但却非常遥远。
地产股IPO希望渺茫
从2010年至今，境内房地产企业的IPO基本停滞状态。伴随着2010年1月“国十一条”的出台，证监会明确提出要求，即房地产公司 IPO 和再融资都需要征求国土资源部意见，其开发行为需要住建部进一步检查认定。实质上就是叫停了房地产企业的股权融资。
回顾企业IPO的发展历程，从2010年至今，只有两家房企成功登陆国内资本市场。一是招商蛇口在2015年12月通过吸收合并成功在A股上市，融资481亿元；另一家则是新城控股通过B股转A股的方式实现上市，融资53亿元。
与此同时，房地产企业的定向增发也在收紧。伴随着2016年的楼市调控，证监会在当年的8月份重申“企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款”。在此后的10月份，世茂股份收到证监会《关于不予核准上海世茂股份有限公司非公开发行股票申请的决定》，成为首个被证监会否决的房企定增方案。
由于房企IPO自2010年暂停以来始终未放行，仅有个案通过借壳实现上市。然而，在2016年证监会修订了《重大资产重组管理办法》，重组上市的审核条件相较于之前更加严格，大大提高了重组上市通过审核的难度。从2016年下半年开始，国家也陆续出台了若干更为严厉的房地产宏观调控政策。因此，从2016年至今，便再无房企借壳上市的成功案例。
兴业研究发布的报告也显示：从历年融资规模来看，上市房企股权融资受政策影响较大，2006－2009 年，受益于房地产行业的高景气度，上市房企股权融资规模蔚然成风；2010年至2014年上半年，随着2010年房地产调控政策的落地，证监会收紧房企再融资审核，上市房企股权融资规模基本绝迹；2014年下半年至2016年三季度，在货币宽松、房地产去库存背景下，上市房企股权融资规模井喷；2016年四季度至今，证监会限制房企再融资募集资金用途后，上市房企股权融资规模再度锐减。
此外，自新一届发审委于2017年10月17日正式履职以来，新股从严审核常态化，已经成为行业共识，在新一届发审委加大力度解决A股IPO“堰塞湖”问题及从严审核标准的大环境之下，A股IPO否决率居高不下，并且严审向审核流程前端——见面会、反馈会、初审会等环节延伸。由此可见，发审委上任的直接后果就是A股IPO的否决率明显提升。
“和以往相比，监管层正在放缓IPO的数量，充分发挥资本市场优胜劣汰的机制。从交易所的发行渠道来看，涉及房地产的主要融资渠道包括IPO、再融资以及公司债目前已经全面收紧。在此背景下，地产股IPO更是希望渺茫。”一位私募基金人士坦言。
