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文/刘德科
政府不再垄断住房供地？听上去很厉害啊，听上去楼市是要“巨变”啊。可是楼市哪来那么多“巨变”啊。
就是这条新闻——
新华社北京 1 月 15 日电 国土资源部部长姜大明今天说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。
对于这个新闻，我们看到的最夸张的标题是：《政府不再垄断供地 数万亿土地财政将寿终正寝》。这可是财经大报写的啊。
我们还是回到新闻本源。先来看姜大明部长讲的话到底是什么意思。“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”，听上去很绕口，也不容易理解。
其实，“新华视点”官微对这句话有一个很简洁明了的“翻译”：“盘活非房地产企业自有土地”。
为什么要盘活？因为，有不少地还闲置着，在国企或央企手里。由于历史原因，他们在市中心有一些土地（主要是工业用地性质的），因生产功能由市中心转移到郊区而空置，由于是工业性质，所以不能建住宅或办公楼。
闲置着很浪费吧？为什么不拿出来拍卖呢？
在房地产市场比较发达的城市，这些企业的闲置土地，是拿出来公开“招拍挂”出让的——当然，会调整用地性质，在符合规划条件的情况下。企业也很有积极性，因为可以分到一大笔土地出让金。
但是在北京，这事很难。简单说，钱分不好。谁都觉得自己应该分到更多。反正，国企特别是央企不缺钱，土地闲置着就闲置着，没什么大不了的。
一些比较有“觉悟”的国企，会把手上的土地“捐”出来盖保障房——对，差不多是“捐”，因为北京住建委宣称：“这些地块都要经过公开的招拍挂手续，不可能让房源在企业内部消化，而是面向社会公开申购及摇号。”
北京出台过“鼓励国有企业利用自有用地建设保障房”的政策，既然是“鼓励”，企业也会有一些收益；但是，这些收益跟被拿去盖商品房比，太微薄了。所以说，差不多是“捐”。
所以，必须向这些北京国企致敬：大红门油毡厂、高井星牌建材厂、京粮集团老油厂，等等。他们的旧厂址，被盖了保障房，面向社会公开申购及摇号。
为什么要致敬？因为不是所有国企都像他们那样有“觉悟”，都像他们那样懂得“顾全大局”。
国企也是企业啊，也要讲究正当的利益啊。所以，也不能怪那些紧捏着闲置土地不放的国企。
一个制度，如果没有合理的利益安排，而一味地要求别人有觉悟，靠精神奖励，是推进不下去的。所以，制度得改进。
所以，姜大明部长说要研究“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”，也就是“盘活非房地产企业自有土地”。更简单点说，这些企业可以自己来开发自己手上的那些闲置土地，也可以开发成住宅，不需要经过“招拍挂”，不会被地产商拍走。
这样一来，企业是不是很有积极性？哪怕是开发成只租不售的租赁住宅，企业也是很高兴的。毕竟，这样就可以把一无是处的闲置工业用地，变成一大宗优质资产啊——各路基金各路资本，都是很爱这种地段优良的租赁住宅项目的啊。
这就是所谓的“政府不再垄断住房供地”的背景。
那么，是不是所有城市，都像北京那样呢？不是。
北京太特殊了。权力层级太多，并且集中在一个物理空间内，很多事情就难以施展开来。
我们刚才说了，在房地产市场比较发达的城市，并不存在大量国企故意让手上土地一直闲置着的现象。因为，利益分配相对合理，而且权力层级也相对简单。
但大多数城市，都要走一道程序：“招拍挂”公开出让，然后再分钱。
深圳是个例外。不需要“招拍挂”，也不分民企国企，只要手上有闲置土地，在符合城市规划的前提下，就可以进行“城市更新”，就也是开发成房地产项目——包括住宅、写字楼或购物中心等。握有土地的企业，在“城市更新”中有一定主导权，可以选择成熟的大牌房企合作，毕竟房企更专业。
深圳为什么愿意这么做？这么做意味着损失一大票土地出让金啊。但是，这样做，对城市更有利——可以充分调动民间资本与积极性，让深圳的每一寸土地都得到充分利用。
这样做的前提是，深圳拥有足够的财力与特殊的政策。不是哪个城市想学就能学的。学不来。
所以，今天中国大陆，恐怕只有一个城市敢说自己不依赖土地财政，深圳。过去几年，深圳一共也没公开出让过几宗住宅用地，因为深圳的商品住房供应量，主要依赖极其特殊的“城市更新”政策。
姜大明部长说要研究“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”，在这个事情上，深圳的经验最丰富。但是，哪座城市有本事去学？
只有北京有大量的国企或央企让手上的土地闲置着。其他城市基本上都不存在这个状况，即使存在，通过合理的利益分配也能进入“招拍挂”公开出让，进而形成商品房供应量。
深圳的“城市更新”政策很开放很先进，但是别的城市学不来。
所以，“政府不再垄断住房供地”，算是楼市巨变吗？
所以，“数万亿土地财政将寿终正寝”，会吗？
在深圳，土地财政差不多已经“寿终正寝”了，但是深圳的房价便宜了吗？
所以，洗洗睡吧。作为无辜的购房者，别跟着起哄。别被所谓的“重磅”、所谓“巨变”、所谓的“惊天”洗干净了脑子。
最后，再跟大家报告一件小事情。
国土资源部部长姜大明说的这些话，是在 1 月 15 日召开的全国国土资源工作会议上说的。但是，国土资源部的机关报《中国国土资源报》在报道这场会议时，一共用了 3244 字，但是没有一个字提到了“政府不再垄断住房供地”，也没有一个字提到“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”。
《中国国土资源报》的会议报道，写了姜大明部长说的下一阶段的三大方向和 10 个具体任务；但是，没有写“政府不再垄断住房供地”，也没有“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”。
没错，这个事情是正确的方向，但没那么惊天动地。
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每一个楼市事件，都有不能说的东西。
我努力把它说出来。
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