在租赁新政的助推下，2018年公寓行业会有哪些变化？
导读
冯玉光 水滴管家CEO
随着限购限贷的收紧，住房抵押贷款门槛进一步提高，加杠杆买房难了，所有这些信号都彰显了一个问题，中国从“拿地—盖楼—卖掉”的增量房时代，向“拿地或者租地—经营—收租或享受资产增值”的存量经营时代跨进，租房市场风口已至，格局在2018将发生巨变。
三年后，公寓行业没有“腰部”
在中国，随着国家队和开发商的相继入场，公寓行业的头部单位会快速崛起，但即便如此，头部单位也仅能占据行业20%的市场份额。像公寓市场比较成熟的日本、美国一样，剩余80%左右的市场份额仍被区域属性更强的本地中小职业房东占有。“蝌蚪型”的行业格局会逐渐显现，大头部、长尾部是其显要特征。
市场成熟后，结合公寓行业属地化、非标化、重运营等特点，中小公寓（职业房东）将升级，他们会定位一个客群、经营一个品类、深耕一个区域，具有一定的区域市场占有率，将长租公寓的精细服务做好。届时，强大的市场竞争力会让中小职业房东的地位难被撼动。
没有腰部的行业格局并不是特例，在国内与不动产经营相关的行业，如酒店业、商超业、房产中介等都在此列。
长租公寓四种产品形态
当下的几家租房平台，都分为整租、合租、品牌公寓三个频道，反映目前市场公寓产品的三种形态。那么，在消费升级、居住文化的改变中，长租公寓的产品形态会发生什么变化？也许长租公寓将有四种产品形态：
第一，分散式优质整租。市中心、分散式出租房源，给谁住才最符合资源匹配的经济规律？而答案并不是普通白领。新需求会出现，如工作就近的租赁房、就学租赁房、家庭二次装修租赁房。
第二，集中式的租赁社区。仅仅是靠路边的筒子楼吗？这不是开发商做公寓的主流。开发商做公寓，少则是几栋楼组成的租赁组团，多则是租赁小区，从规划、设计、内装开始考虑各种租赁需求，未来的租赁社区各种配套将更加针对单身贵族。
第三，单栋集中式公寓。现在的集中式公寓楼，几乎都是边角料的物业资产，噪音、通风、采光、隐私、配套都存在不足，比分散式的合租房稍好。
第四，分散式合租。位于城市外围的合租房，虽然2020年我国实现了全面小康，但城市外围的合租房会长期存在，即使在发达国家，类似的公寓产品也一直存在。
分散式品牌公寓模式受质疑
首先，因为包租时间较集中且短、包租价格固定，以及小业主数量众多，实操上分散式包租模式无法对抗变化的经济周期，而与之对应的集中式公寓，有可能通过和业主理性谈判，共同对抗波动的经济周期。
其次，分散式长租公寓产品严重非标，行业标准化的深度无法支撑消费升级下的个性化需求，短期内做不到尚品宅配的能力，即公司标准化的颗粒度非常细，消费者的个性化产品，实际就是公司标准化产品的不同组合。这种情况下，要么房源价值挖掘不足，要么边际效率快速下降。也就是行业常说的规模不经济。
第三，公司管理能力提升速度跟不上房源扩张的速度。因为分散、非标、包租等多维要素的限制，分散式公寓主要靠“人”来管理，而制度化、规范化需要时间来沉淀。所以，分散式公寓适合小而美的高端整租，或者高性价比的合租。
开发商长租公寓学费超1万元/套
最近三年，投资人、拟入局者非常迷茫的一个问题：公寓怎么就不赚钱呢？
首先，早期的品牌公寓，几乎都犯过选址、跑冒滴漏、招租不足、过度装修的错误，这就是全行业价格不菲的学费，但似乎每一个新进入者，都会再重新交一遍学费。
其次，公寓行业受有效房源供给限制、租客支付能力的限制，不能照抄照搬互联网产品的极致体验，公寓极致装修和极致服务是与收入不匹配的额外成本。最近一年，开发商积极踏入长租公寓，基本都是喊出3年少则5万套，多则20万套的扩张目标。假若开发商沿着样板房、样板区、样板段的逻辑，很容易把产品和服务都做得高大上，落入投入高却不赚钱的局面。
第三，招租和房地产销售有非常多的不一样，如流量来源、成交周期、定价策略、激励措施，同时不像新房销售，有成熟的第三方供应商，也不像酒店销售，有流量集中的OTA（Online Travel Agency，即“在线旅行社”，是旅游电子商务行业的专业词语）平台。开发商拥有强大“建造”公寓的能力，相对而言，招租和租客运营能力则是短板。空置，是最大的成本杀手。
3年前，品牌公寓“轻视了，跑快了”的情形，也许会在开发商中重新演绎一遍。有业内专家预计，开发商每套房子至少在过度装修和招租不力上各浪费5000元，跑得越快，交的学费越多，且是一笔昂贵的学费。
真正的REITs产品或将落地
我国的类REITs产品目前有3类，分别是轻资产模式的租金收益权ABS模式，重资产抵押债权的CMBS模式和重资产的股权类REITs模式，区别在于债权与股权、是否有抵押、证券化的底层资产不同。
现在更多的国资国企投身租赁用房供给，部分银行推出了租赁用房开发贷款，而真正的REITs才是更加匹配的租赁金融产品，国家会加快政策研究，试点有望在2018年开启。
租金抵扣个税并非南柯一梦
2017年的中央经济工作会议用百字告示，2018年房地产市场“租赁”与“调控”是主体思路。中央经济工作会议结束后仅一天，人民日报发表了财政部长肖捷《深化税改，加快建立现代财政制度》的署名文章，不难看出，作为市场调控的一剂强心针，税改恐怕势必要加速进行，文中特别说明“力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务。”显而易见，中央公开列出时间表，充分表明对房产税改的决心。
而租金抵扣个人所得税深得民心。随着各地政府租赁监管平台的上线，为拉动更多租赁交易网签和备案，以有利于落实租购同权，在改革个人所得税时，有望满足租金抵税。
公寓的融资和并购活跃
在资本大举进入公寓行业的背景下，每一个活下来的品牌公寓，都有成投资和并购热门标的的可能。相信已经调研和观察了两三个季度的资本，会慢慢梳理出了自己的投资逻辑，融资的PR（Public Relation，即“公共关系活动”）将层出不穷。
到了2018年下半年，部分开发商也会经过市场的教育，逐渐意识到不管是培养自己人，还是挖角竞品，都不能很好解决人才问题，而并购一家公寓创业公司，并给机制和资源赋能，也许可以实现弯道超车，在房地产的下半场博得一张门票。
新的垂直细分业态：长租公寓服务商
过去5年，长租公寓运营商经历诞生和苦难的幼年，迎来了快速成长的童年，与之相伴的是各类公寓服务商的诞生。
轰轰烈烈的租房金融，前赴后继的进入和退出。智能门锁等硬件，虽然在长租公寓领域得到发展，但同时还在探索民用和短租市场，只有蜂电智能电表比较专注于公寓市场。家居家电，没有像酒店业一样都有专业的各品类供应商，而供应给公寓的家居家电，几乎就是廉价品的代名词，没有专门为公寓应用场景进行设计和制造。在过去公寓的服务生态里面，也许只有流量平台58赶集和行业媒体房东东算是专业服务商。
专门为公寓行业而生的装修设计、销售代理、委托管理、维修保洁、咨询培训，甚至公寓猎头服务都会在2018年诞生，并得到发展。
