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经济观察报 特约作者 郭增利 有人说，中国的商业地产热是快速城镇化带动的，也有人说是土地规划和住宅调控政策导致的。不管怎样，中国的商业地产一直都在外部因素的推动下发展，确实不是凭借企业的内生力量和市场导向推动的。
很多商业地产的开发，既不是企业产品战略、长期精细运作的需要，也不是优化资产结构、抵抗经济波动的需要。
在中国，商业地产已经持续火了20多年，直到现在。虽然其间有过小幅度的增速变化，但增量放大的趋势始终非常明显，复合增长率平均保持在每年25%以上，这个速度大大超过了社会消费的增长水平。
中国商业地产从2000年前后一路高速发展直到现在，基本沦为了一个庞大的附属品，无论是依附于住宅，还是依附于其他可售地产。总之，商业地产按照自身逻辑发展的日子一直就没有过。这是国内商业地产项目质量参差不齐、竞争力不强的直接诱因。
没有遵循专业逻辑的行业，自然难以获得可持续发展的支撑，竞争力更是无从谈起。在短缺经济时代，做得精与不精，其成果上的差别往往不是很大，因为大家基本都只是在分享市场红利而已，房地产企业尤其如此。充分的竞争才是成熟市场的常态，接下来的市场将和过往截然不同。包括房地产行业在内，虽然还会充满阳光和发展机会，但企业的分化已在所难免。有的可能会轰然倒下，有的则会继续前行。马太效应，强者更强，弱者就只剩下被分流或者被吞噬了。我们与其去抱怨市场太恶劣，倒不如静下来退身一步，看一看我们的发展模式是否真正符合专业逻辑，看一看我们的管理和服务是不是足够精细。
我个人认为，对商业地产而言，找到出口远比追求风口重要得多。理清专业逻辑，找到产品出口，企业才有更大的机会。找到出口的关键就是要尊重专业逻辑，无论市场如何变化，符合逻辑的产品都能禁得起考验。
商业地产具有地产属性和金融属性，具有商业经营功能和社会服务功能，商业地产正是通过商业经营功能和社会服务功能的发挥和释放，最终实现从房地产产品到资产增值的金融化过程。这就是商业地产的专业逻辑。
对商业地产的商业经营功能，市场没有任何争议，而其社会服务功能，全行业却一直没有重视。当我们完全出于租金收益的考虑，一味放大商业经营功能的时候，其实根本无法达成项目与项目之间的区隔，恶性竞争也在所难免，但商业地产的社会服务功能一直都没有被挖掘。
当我们改变思维，站在城市发展和社会进步的高度，重新审视商业地产发展路径的时候，答案就有了。赋予商业地产以更强大的社会服务功能，使更多的商业地产成为商业与社会服务功能体，其现实意义将远大于单纯强调商业经营功能。
从上述商业地产的专业逻辑可以得出结论，只有让商业经营能力和社会服务能力实现相互融合，才能在地产价值向资产价值转变的过程中得到保值和增值。只有抓住社会服务主线，才能让商业地产找到真正的出口，激发出更大的活力，才能让商业地产成为城市的基础设施，成为市民居家生活的福祉，才能让商业地产的社会属性和社会化价值得到体现和升华。
社会化和社会属性正在成为商业地产的新核心。各种社会服务和生活服务是不可或缺的，是有价值的商业资源，当这些商业资源经过有效的商业管理，被赋予货币化，就会成为有价值的资产，而这些资产通过金融工具的运用，就可以转化为增值的资本。资本最终一定将和社会接轨，例如强调社会化资本积聚的REITs。这就是商业地产的社会化服务和资本的社会化组合，他们共同构建起商业地产的社会价值闭环。
由此可见，社会化对商业地产而言，有着比其他行业更加重要的发展推动意义，让商业地产具有更强的社会服务能力，将是商业地产转型发展的重要突破路径。
（作者为中购联购物中心发展委员会主任）
