一、三四线主力，13万亿销售创新高
2017年1-12月，全国商品房累计销售金额13.37万亿元，同比增长13.7%，增速比1-11月上升1个百分点，销售面积16.94亿平米，同比增长7.7%，增速比1-11月份小幅回落0.2个百分点。
2017年全年，全国商品房销售金额和商品房销售面积不出所料创历史新高（2016年11.76万亿元、15.73亿平米）。
图：2017年全国商品房累计销售额及增速
图：2017年全国商品房累计销售额及增速
三四线城市成主力，销售热度持续。事实上，国家对于房地产市场的调控是有针对性和差异性存在的。一二线特别是热点一二线城市是政策严打的重灾区，政策调控的主基调则是在同步控制一二线的供需两端。相对来说，在相对宽松的政策环境下，三四线城市供需回归到正常水平，市场持续回暖，带动了销售整体的上升。
图：2017年全国商品房单月销售额及增速
图：2017年全国商品房单月销售面积及增速
年末企业阶段性冲刺，成绩显著。一般来说，大部分房企在年末会有一个阶段性的业绩冲刺，特别是一些尚未达成指标任务的房企。为了达成指标，企业会加快推盘的节奏，加大存量楼盘的优惠力度，如此一来就会使得销售金额和销售面积在12月份再次冲高，双双达到年内的最高点。
二、开发投资完全符合预期，年度增速7%
（1）政府、企业齐发力，土地成交高增长
2017年1-12月，全国累计土地成交价款1.36万亿元，同比增长49.4%，增速较1-11月份增长2.4个百分点；12月单月土地成交价款2207亿元，同比增长63%。
从政府端来看：整体来看，2017年住建部和国土部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，根据城市库存情况调整供地节奏，2017年一二线城市土地供应（包括租赁土地在内）总量提升，成交量也有明显提升。
多数城市地方政府财政压力较大，而又面临GDP考核，土地出让金成为企业财政收入的重要来源，因此政府会加大土地供应，特别是在年末推地的意愿会更加强烈。
从企业端来看：2017年企业销售向好，存货去化快速，因此补库存的意愿强烈，进而带动土地投资上行。年末也是企业补库存的关键时刻，企业通常会加大投资力度。
图：累计土地成交价款及增速
图：2017年单月土地成交价款及增速
（2）开工跟着销售走，销售火热带动新开工上行
2017年1-12月，全国房屋累计新开工面积17.9亿平米，同比增长7%，增速与1-11月持平，其主要原因是销售火热，房企新开工意愿不断增强。
12月全国房屋单月新开工面积1.7亿平米，同比增长8.6个百分点，增速较11月回落10.2个百分点。由于11月份单月同比增速涨幅基数较大，导致12月份单月同比增速相较而言有一定程度地下降。
图：2017年累计新开工面积及增速
图：2017年单月新开工面积及增速
（3）土地火，开工热，开发投资跟着上扬
2017年1-12月份，全国房地产开发投资额10.98万亿元，同比增长7%，增速相对1-11月份回落0.5个百分点。12月全国房地产单月开发投资金额0.94万亿元，同比增长2%，增速较11月下降2.6个百分点。
图：房地产开发投资累计金额
图：2017年房地产开发投资单月金额
房地产开发投资主要包括土地投资及工程投资两部分。
就土地投资而言，2017年土地市场火热，土地成交量上涨，进而对开发投资形成正向拉动。
工程投资方面，销售向好特别是三四线城市销售乐观，房企推货增加，开工意愿强烈，进而要不断进行后续资金投入，对开发投资形成正面影响。
综合而言，2017年全年开发投资总量创造了历史新高，尽管年底开发投资增速相较于11月下降2.6个百分点，但全年房地产开发投资额增速与我们年初提出的“7%”的预期完全符合。（详情请见《2018年年度策略报告——行业再创新高乏力，规模房企穿越周期》https://mp.weixin.qq.com/s/-Uj6KzgH3ccDGnXPSuutwg）。
三、融资渠道收紧，海外债成为房企融资新宠
2017年1-12月，房地产开发企业到位资金15.6万亿元，同比增长8.2%，增速比1-11月份增长0.5个百分点。
图：房地产开发企业到位资金及其组成增速变化
2017年1-12月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
国内贷款2.5万亿元，同比增长17.3%；
利用外资168亿元，同比增长19.8%；
自筹资金5.1万亿元，同比增长3.5%；
其他资金8.0万亿元，同比增长8.6%。
其中，房地产开发企业到位资金有168亿来源于外资，同比增长19.8%，相较于1-11月上升了8.1个百分点。
（1）融资渠道收紧，房企目光聚焦海外债
海外债爆发式增长的主要原因是2017年房地产市场融资渠道收紧。
一方面，限购、限售、限价等政策的影响，核心一二线城市商品住宅成交遭腰斩，众多企业回款受限；
另一方面，无论是第五次金融会议还是十九大等都在强调经济的脱虚入实，资金入市受到严格控制，在地方政府以及中央银行的同步配合之下，公司债发行几乎处于停滞状态，部分银行也停止贷款，资金被严格限制在房地产市场之外。
在国内资金多方收紧的大环境之下，房企将更多的目光转向海外市场，通过发行海外债的方式囤积大量资金，其中，12月，绿城中国、华夏幸福、世茂房地产等房企均发行海外债，2018年1月上旬更有金科集团、时代地产、碧桂园、龙湖地产等齐齐推进此项融资措施。
（2）融资方式受限，谁能加速崛起
国内融资收紧的目的在于降低企业杠杆，而海外资金的进入与此目的相悖，2017年二季度开始，中资房企海外发债的门槛就有所提高，未来海外债发行难度或将不断提升，房地产业资金链会越来越紧绷，房企面临新的挑战，不过这也会为实力房企带来大的发展机遇。
在资金被严控之时，大房企凭借其自身存在的平台优势，易于汇集资源，助力规模扩大，而小房企在资金、人才等资源上的吸附能力不够只能选择出售资产于实力房企，最终被逐渐挤出市场。如是看来，房企资金链的紧绷为实力房企低成本扩张提供了可能，为行业集中度加速攀升提供动力。
