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三权分置
国土资源部部长姜大明15日在全国国土资源工作会议上表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
农村宅基地三权分置的消息一经公布，快速在市场中流传，相关报道也已刷屏，除了“三权分置”外，政府将不再是居住用地唯一提供者也是一大亮点，在权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地将可作为住宅用地，这是一项重大理论和实践创新。
“三权分置”提出的作用主要有两点，一是完善房地产租购并举的长效机制。在深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
二是盘活农村闲置资源，发展经济带动。在各地改革试点中，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。
当然了，作为土地政策的一个创新性开始，也对“三权分置”作出了部分限制：城里人禁止到农村买宅基地，土地用途管制按规划严格实行，严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆等。
那么，三权分置究竟有何影响，笔者今天将从有地的非房地产企业、房地产商、个人三方面加以论述。
企业自有土地建设
相信大家对于京东、格力的员工是比较羡慕嫉妒恨的，刘强东表示，京东的员工宿舍，每间最多只能住两个人，工作满三年以上的员工，每人还能单独一个房间；而格力的董明珠也曾公开表示过，格力已经在珠海开始建3000多套“两室一厅”，要让每个员工不用为一套房子辛苦一辈子。京东、格力虽在员工住房上有较好福利，但企业也有自己烦恼，格力用于为员工盖房子的地，属于“企业生活配套用地”，按照相关规定，生活配套用地不能超过厂房面积的7%，可建面积不能超过厂房用地的15%，可用面积较少，而目前正研究制定的土地管理办法允许在权属不变，符合土地和城市规划下，非房地产企业依法取得使用权的土地可作为住宅用地，减轻土地短缺情况。
从土地市场的用地来源看，以国有用地及集体用地为主，但国有企业过去很少将工业用地转做住宅用地，而据目前市场情况，北京市住建委曾发布消息鼓励北京国有企业利用自有土地建设保障房，目前已建设约12万套。随着国有企业以及其他有土地使用权的非房地产企业逐渐加入到建设保障房的队伍中来，不仅能增强企业对员工的吸引力，留住人才，也能确实减缓住房需求端的强烈需求，促进房地产行业健康发展。
房地产商需加速布局
对于房地产商而言，加速发展房屋租赁市场刻不容缓。国有用地、集体用地建设租赁住房的措施将对购房需求端形成抑制，单靠卖房为盈利点的房地产企业市场份额或将受损，而前进广阔的房屋租赁市场则是不可错失的好机会。
与美国和日本相比，中国一线和部分二线城市房价租赁市场空间巨大，对比美国全国36.3%的租房比率，日本全国35.5%的租房比率，中国目前全国租房比率仅有11.6%（链家研究院）。对比美国、日本核心城市50%的租房比率，中国核心城市仅有30%左右，租赁需求旺盛。
而在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地租赁住房试点，在试点城市，村镇集体经济组织可自行开发运营，也可通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。租赁市场空间虽巨大，但国有用地、集体用地建设租赁住房的持续开放逼使了房地产商加快进军房屋租赁市场的步伐。
未买房者福音
对高房价望尘莫及,不愿做“房奴”的个人而言，国有土地、集体土地建设租赁住房的逐步打开，在有效缓解住房需求，保证住有所居的同时，盘活空闲的农村宅基地和乡镇企业用地，增加农民财产性收入，这对于有住房需求却暂不能买房的个人来说是个福音，企业自有用地住建房也将为员工带来更多的住房保障。
可以说，“三权分置”，集体土地、企业自有土地可建住房的政策让租购并举的房地产长效机制迈出历史性的一大步，期盼相关政策能够尽快落地实施。
作者：杨世宏
编辑：张骏芬、徐冰莹
