品质居住将成为房地产新时代的核心任务，近年来，北京、上海等大城市超过70%的购房均为改善性换房需求
导读
许小乐 链家研究院首席市场分析师
已经过去的2017年，在房地产调控政策和市场机制的共同作用下，中国房地产进入历史的拐点，但从不同维度看房地产的拐点是不同的。我们从六个维度来分析中国房地产市场的拐点：
一、从生产的维度看，房地产开发进入下行拐点
过去支撑房地产需求的人口红利从2011年左右开始走弱，人口出生率趋势性下降，劳动年龄人口总量逐年减少，老龄化趋势不断加剧，这些因素都在削弱未来新房开发需求。实际上，中国房地产开发在2010年左右已经达到顶峰。
之后，房地产开发投资增速一路下行，到了2015年仅有1%的增速。更为重要的是，房地产开发投资与销售脱钩，尽管2015年以来房地产销售不断走高，但投资增速始终保持个位数增长。2017年前10月房地产开发投资累计增速已经降至7.8%。
从不同能级城市看，一线城市的房地产投资空间有限，三四线城市在没有居民杠杆的支撑下，开发投资也会进一步下滑，再加上房地产销售增速回落，预计2018年房地产开发投资增速可能降至5%以下。
二、从销售的维度，新房销售进入增速拐点
经过了2016年的房地产“大牛市”后，2017年新房销售再创高峰，预计2017年全年新建商品住宅销售面积将达到13.7亿平方米，与前年基本持平；销售额将达到10.4万亿元，较前年小幅增加。
销量的增长主要由三四线城市贡献。2017年一线城市和绝大部分二线城市的新房交易量比2016年有明显下滑。因此，可以判断2017年13.7亿平的新房成交量来自于众多三四线城市销售的增长，以汕头、东营、宜昌等典型三四线城市为代表。
2018年支撑新房市场的动力有所减弱。一方面，三四线城市的销售疲态已显。2017年1月-10月，重点监测的50个三四线城市新房销售面积为1.37亿平方米，同比下降7.6%。6月后，50个城市新房成交步入下行阶段，降幅逐月扩大。另一方面，棚改货币化的支撑力量弱化，2017年棚改计划新开工600万套，2018-2020年计划新开工1500万套，年均500万套，棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用有所减弱。
三、从驱动力维度，居民加杠杆走到拐点
2017年居民杠杆再度攀升，全国居民杠杆率/GDP[居民杠杆率=（住户部门贷款余额+公积金贷款余额），住户部门贷款余额为住户贷款总余额，GDP为现价。]预计达到54.8%，比去年提高4个百分点，北京和上海的居民杠杆率预计达到72.5%和75.6%，超过发展中国家平均水平，意味着短期居民加杠杆的空间已经很有限。
2017年去杠杆效果已经初步显现。在全国大范围的城市提高购房首付比例下，全国交易杠杆[2]预计降至31.8%，比去年下降约5个百分点。北京居民购房交易杠杆率[交易杠杆率=（新增个人住房贷款+公积金贷款发放额）/（新房交易额+二手房交易额），表示居民购房时使用杆杆的程度。]降至23%，上海由于2017年未出台调控政策，居民购房交易杠杆率稳定在25.6%左右。
2018年房地产去库存政策将让位于去杠杆。十九大报告指出要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”，近几个月货币供应量M2增速稳步回落至个位数，创近年来新低。住建部近期再次重申，“把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，要加强金融管理，平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产”，这意味着短周期内推动房地产走热的金融驱动力减弱，房地产投资属性降低，房地产市场的驱动力将回归基本面。
四、从存量的维度，二手房上行曲线刚刚开始
2017年，在全国范围内，越来越多的城市二手房市场开始占主导地位。链家数据显示，2017年有18个城市二手房成交套数超过新房，其中无锡、中山、常州等8个城市是在2017年首次超过。这8个城市主要是二线城市或三线城市，表明二手房成交为主已不再是一线城市独有现象，二手房市场全国化趋势初步显现。
随着存量住房规模的累积扩大，二手房将从原先新房的补充地位转为市场主导地位。对一线大城市而言，随着新房高端化和郊区化，刚需群体只能通过二手房满足基本需求；对于更多其他城市而言，二手房所处城市中心的地段优势将吸引更多消费者。从全国范围看，房地产增量向存量转变才仅仅是个开始。
五、从城市的维度，由单一城市向城市圈联动转变
随着一线城市与周边城市基础设施互联互通的完善，城市间人流、物流、资金流、信息流加速融合流动，城市圈、城市群成为中国城市化新的载体。这一态势改变了过去房地产在单一城市发展的格局，改变了传统一线、二线、三四线等城市能级的划分，城市圈房地产的联动性不断增强。
联动性表现在两个方面：
一是需求的溢出。一线城市的限购政策、高房价会让一些居民到周边城市购房，推动周边城市需求。周边城市居民也会通过卖掉当地房屋到一线城市实现住房改善。
二是价格的传导，一线城市房价的上涨会导致周边城市的比价效应，价格上涨的压力由中心向周边传导。
2017年，在调控之下，城市圈价格分布出现“周边逆袭中心”的新态势，核心城市房价涨幅收窄，但周边城市仍然处于快速补涨周期，这就形成了东莞、惠州、佛山等房价涨幅高于深圳，南通、无锡、常州、杭州价格涨幅高于上海的格局。随着房地产信贷政策的调整，预计未来这些周边城市的房价上涨幅度也会逐渐收窄。
六、从需求的维度，由基本居住向品质居住转变
从总量上看，中国房地产已经基本告别住房短缺时代，城镇人均居住面积由1998年的18平方米，快速增长到目前的32平方米，户均住房超过1套，除了少数人口流入较多的大城市供需矛盾突出之外，其他城市的供需矛盾已经不再是主要矛盾。
尽管住房总量供需趋于平衡，但结构性的不平衡、不充分矛盾突出。从需求方面看，中国人均国民总收入由1978年的190美元上升至2016年的8260美元，居民住房需求正在向品质改善升级。
从供给方面看，中国居民的人均居住面积相比国外发达国家还偏小，一些城市房龄老旧，基础设施配套不足或陈旧老化，甚至还有一部分城市住房缺少厨房和独立厕所，住房发展不充分，难以满足居民美好居住生活的需求。
特别强调的是，城市对流动人口的住房供给处于空白状态，政府缺乏足够规模的廉租房保障，市场自发形成的群租房、地下室连居住安全都难以保证，更别提居住条件的恶劣。
因此，品质居住将成为房地产新时代的核心任务。近年来，北京、上海等大城市超过70%的购房均为改善性换房需求，既有居住面积上的增加，也有位置、功能上的改善，在三四线城市卖掉家乡的房屋到大城市购房的群体，本质上也是改善需求，并成为不同等级城市间房地产市场轮动变化的推动力。
品质居住意味着房地产对城市底层居民、流动人口、弱势群体更多的关照。可以预见的是，在政府政策的推动支持下，会有更多的市场机构和资金进入这一领域，为流动人口提供更多安全、规范、满足需求的租赁产品，让他们拥有体面的居住生活。
