中新经纬客户端1月12日电(薛宇飞)楼市在2017年进入五限时代，有哪些方面值得思考？房地产长效机制反复被提及，会包含哪些内容？房地产税备受关注，是否会影响房价走势？对此，中新经纬客户端(微信号：jwview)专访了全国房地产商会联盟主席顾云昌。他认为，房地产“限价”措施值得思考。房地产税的主要目的不是为了调控房价，但会打击市场上的投机炒作行为，进而影响价格走势。
全国房地产商会联盟主席顾云昌。中新经纬 薛宇飞 摄
楼市进入五限时代 “限价”措施值得思考
在11日下午举行的搜狐焦点新视角盛典上，对于如何看待2017年的房地产市场，顾云昌总结为：东边日出西边雨。他称，在调控政策频出的情况下，全国房地产市场基本平稳。这主要是因为，一二线城市房价上涨时，三四线城市较为平静；当一二线城市被管控后，三四线城市的交易开始活跃起来。
他预计，2017年全年，全国房地产销售面积或超过16亿平方米，销售额超12万亿元，都将创历史新高。同时，房地产业的集中度也在提高，且这种趋势还会继续。
2017年的楼市调控足够令人影响深刻，从限购、限贷、限价，到限售、限商，政策层出不穷。中原地产研究中心统计数据显示，2017年，全国接近110个城市与部门(县级以上)陆续发布的调控政策次数多达270次以上。
对此，顾云昌对中新经纬客户端(微信号：jwview)表示，总体来看，政策表现为因城施策、精准调控，但也存在着不足。“比如，限价政策就值得思考。明明市场上卖2万块钱，你限价1万5，人为地扭曲市场价格，每平方就能赚5000块钱，你不买房子也要去炒一把，反而鼓励了炒房行为。”
对于限购，他表示，市场经济下限制买卖也不是很好的手段，但采取这些行政措施“也是没办法才用的。”
他认为，房地产调控，更应该通过市场的手段进行调节，通过税收、金融等方式进行引导。
长效机制需包括“1+3” 房地产税或影响房价走势
2017年12月中央经济工作会议召开，会议指出，要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。房地产长效机制究竟包含哪些内容？顾云昌认为，长效机制需包括“1+3”，“1”即住房制度，“3”分别为金融货币、土地供给、财政税收。
对于住房制度，顾云昌称，要深化住房制度改革，真正建立起多主体供给、多渠道保障、租售并举的的住房制度。这是住房制度改革的三个核心内容。
金融货币方面，要把握好货币总的供应量，并控制资金进入楼市的速度和规模。如房地产抵押贷款，一定要严格审查，对于不符合条件的人要进行限制；创造更多金融产品，增加房企的直接融资渠道，减少银行在这方面的压力。
土地供给方面，城乡土地供给差距太大，城市供给紧张，而农村却大量闲置；城市之间供给不平衡，该供的不供，不该供的拼命供；工业用地占比高，住宅用地占比少；商业用地供给偏多，住宅用地比例低。顾云昌说：“很多问题都出在土地上，至少这四个方面需要调整。”
财政税收上，要改变以往地方政府靠土地吃饭的做法。顾云昌说，房地产税虽然也是依靠土地获得财政收入，但与以往的土地财政不同。“我把现在的土地财政叫做增量土地财政，是卖了地才有收入。征收房地产税则是存量土地财政，是对买房人收的，这对房地产的稳定更好一点，更合理一点。”
对于房地产税，顾云昌认为，它的主要目的是调整地方政府的财政税收结构，而不是为了调控房地产市场。房地产方面的税收，主要包括开发环节、流通环节和保有环节，而中国在保有环节的税收是空白，这一局面亟待改变。它的出台，将完善中国的房地产税收体制，并构成地方政府重要的收入来源。
但顾云昌也表示，虽然房地产税的主要目的不是为了调控房价，但会打击市场上的投机炒作行为，从而在一定程度上影响价格走势。
他称，开征房地产税势在必行，而且要加快执行，这是财税体制改革的核心。顾云昌预计，房地产税今年将进入人大立法计划，至少到2020年才能通过，之后分步实施。
谈及未来的房地产市场，他建议：“要以长效机制为主，不要以调控为主；要以市场手段为主，不要以行政手段为主，且最好不要用行政手段。”
预计2018是房地产的小年 销售额或走低
对于2018年的房地产市场，顾云昌认为，无论调控是否存在，房地产是有周期的，今年将是房地产市场的小年，销售额不会超过2017年。
他表示，房地产市场的分化已经非常明显，一线城市商品房销售出现明显下滑，二线城市的销售面积和销售额也将会下行。现阶段，三线和热点四线城市总体还处在上行通道，但预计2018年也会出现下降趋势。
顾云昌提醒，销售面积的下滑，也会影响到价格的走势。2018年，如何避免市场出现大起大落，将是防范房地产风险的重要任务。
但小年或许不会影响大型房企的扩张。顾云昌称，房地产业的集中度在2018年还会上升，大型房企的业绩也有继续突破的可能，但这些企业不能冒进；对于中小房企，则更要关注资金链的问题。
刚刚进入2018年，多地楼市政策出现微调，兰州放开部分地区限购，天津、青岛租房可以落户，南京人才引进减少购房限制。一时间，楼市调控放松的传闻四起，搅动人心。
对于是否还会有城市放松楼市管控，顾云昌认为，这关键看当地的供求关系，“2018年是个小年，肯定有地方要放松(调控)，但发生在什么地方，放松多大的力度，主要看本地区市场的供求变化。房子卖不出去，库存大了，那肯定要去库存。”
顾云昌最后表示，城市的竞争，关键是人才。如果因为限购把人才拒之门外，显然不合适。未来，一些城市为引进人才而放松限购是有可能的。(中新经纬APP)
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