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2017年至2018年初，中国房地产市场总体呈现“冰火两重天”的格局。一边是一二线城市在史上最严调控政策的影响下，已经开始全线降温。而另一边是，三四线楼市较为火热，新年伊始，龙光地产以5.53亿元摘得汕头地王头冠，土地成交楼面价已过万元。
数据显示，按城市层级来看，2017年1-11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米，同比跌幅分别为42%、22%和11%。足见一线城市在去年下半年成交量迅速萎缩，几乎被腰斩，而三四线城市房产成交量下跌有限，多数成交是在下半年跟不上的。
究其原因，一线城市跌幅较大，主要是受到房地产调控政策的重压，而二线城市成交跌幅相对较小，但也受到了地方政府出台的限售、限购等影响。而三四线城市成交下跌较小的主要原因是，房地产调控政策相对还算宽松，同时危棚简屋改造也是用了货币化安置。
展望2018年三四线城市房地产能否持续火爆，不同的房企存在着不同的看法。看空今年三四线房地产的人认为，目前之前三四线城市房地产“去库存”问题已经得到缓解，而三四线城市楼市目前也存在一定泡沫，难保今年房地产调控政策不会向三四线城市蔓延。
不过，也有看多者认为，2017年取得娇人业绩的都是提前布局三四线城市的房企，一直以来深耕三四线城市的碧桂园，去年销售5508亿元，由2016年的第三位跃居第一位。随着城镇化进程推进，房企未来应更多在三四线城市布局。
实际上，去年多数房企在一二线城市受到调控重压的情况下，将拿地的重心由一二线城市转向三四线城市，已经取得靓丽的业绩。但是如果今年还在三四线城市以“面粉贵过面包”价格，不计血本拿地，我们觉得房企今明二年的日子肯定都不会好过。因为，目前三四线城市楼市与之前已经大不相同。
首先，2017年三四线城市房地产为何会如此火爆，主要是2016年6月，我国央行又进行了新一轮的货币宽松政策，把原本想投资一二线城市的资金挤压向三四线城市。
而房地产受货币宽松政策影响通常会在6个月至9个月后得到显现。所以，开发商去年靓丽的业绩主要是去年前三季度完成的。而今年我国央行的货币宽松政策不会继续。同时，监管部门也频频强调要“去杠杆，控风险”，所以，房企们的优秀业绩是不可持续的。
再者，三四线城市是自住型需求占主导，由于2011年到2015年期间，这些城市的房价涨幅有限，这些中小型城市还积蓄了不少刚需群体，而到了2017年这部分自住型购房者的能量已经集中释放，今年大型房企若再想在三四线城市获得好业绩，难度可想而知。
从价格来看，三四线城市自去年第三季度以来，开始也趋于平稳，热度下降。外地去三四线投资的投资客并不多，主要靠本地人口消化为主，但当地人购房只有三个去处，婚房、学区房、改善型住房。当三四线城市的购房需求在去年严重透支之后，今年就很难再次上演三四线城市成交量井喷式的疯狂。
最后，我国一二线热点城市周边的三四线楼市存在着较大泡沫，投机资金已开始从容辙资，房企若盲目拿地建房肯这会存在着较大风险。比如环京、环沪，环深，因为投资投机者较多，价格涨幅较大，存在一定的泡沫，未来调整时间会较长。
举个例子，新年伊始，通州、廊坊等北京周边地区的在三四线城市房价开始大跌，有的去年新开楼盘房价已经跌去了三分之一。所以，今年三四线城市的房地产也开始出现分化，有些处于估值洼地的城市房价会上涨，而出现泡沫的三四线城市房价和成交会下滑。
现在问题来了，2018年房企投资三四线城市究竟是机会？还是陷阱呢？我们认为，房企赚大钱的好日子马上要过去，但这也并不代表三四线城市就不能投资了，只是对于房企业来说，以后拿地开发房产项目之前要更趋谨慎。一方面，大型房企可以通过收购的方式与当地房企合作，既可优势互补，又可尽量避免出现重大投资失误问题。
另一方面，大型房企可以找一些人口净流入的三四线城市进行布局，避免投资那些库存问题仍然很大，或者前期房价涨幅已经被炒得过高的三四线城市。特别值得提醒的是，千万别再不计血本的争抢“面粉贵过面包”的三四线城市的土地，现在已有很多例子可以预见，未来盲目拿地出现巨亏的概率已经非常大了。
