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量价背离
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，早在唐朝，大诗人杜甫就对当时的“房地产”有了一定思考，当然了，这只是句玩笑话。但从古至今，土地都是财富的象征，即使科技如此发达的今天，房子依旧是广大人民群众最为关心的话题之一，今天就和大家聊聊2018年的房价走势。
“鉴往知来”，先对2017年做简单回顾，回首2017楼市，“调控”为主线贯穿其中，全国各地出台楼市相关政策近180余次，堪称史上楼市最严调控，在力度及广度方面规模空前。随着调控政策的逐渐落实深入，热点城市房地产市场呈降温之势，三四线城市去库存效果明显，多地发文强调租购并举，扩大租赁市场，调控有所成效。
从全国房地产开发投资增速的相关数据看，也能反映调控的有效性，如下图所示为2017年1-11月全国房地产开发投资数据，投资同比增速总体呈下滑趋势，1-11月投资同比增速降至7.5%，在调控政策频出的2017年，房地产商逐步放缓投资步伐。
图：整理于国家统计局
全国房地产投资增速总体呈下滑趋势，但政策的调控并未影响房地产商的拿地热情，怀着对房地产前景的看好，房地产商土地购置面积增速大幅增长，2017年1-2月，土地购置面积同比增速仅6.2%，后续整体呈上涨趋势，1-11月增速上升至16.3%，大增速的背后虽与2016年1-11月基数较低有关，但也能反映出房地产开发商对于拿地的热情。
图：整理于国家统计局
最重要的数据来了，全国商品房销售面积及销售额增速，总体来看，商品房的销售面积与销售额均呈下滑趋势，2017年1—2月，商品房销售面积增速为25.1%，销售额增速为26%，1-11月，商品房销售面积增速下降至7.9%，销售额增速下降至12.7%。其中，11月份之前，销售面积与销售额均是呈正相关性，一起下滑或是一起上升，但至1-11月，在销售面积增速比1-10月下滑0.3个百分点时，销售额增速却比1-10月多出0.1个百分点。这说明，楼市在一系列的调控之后，至11月份，或有所缓解。
图：整理于国家统计局
房企销售超预期
在2017年楼市有所松动之际，2018年房地产的基调也已大体确立。2017年12月23日，全国住房城乡建设工作会议召开，会上提出，2018年，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持调控力度不放松，可以看到，楼市政策基本保持不变，差别化调控仍将继续落实，库存较高城市依旧延续去库存，政策环境并未“恶化”。
内房股销售额超预期彻底“引爆”市场，2017年刚完，各大房企纷纷披露年度销售业绩，碧桂园(02007-HK)以5508亿元的合同销售额首次问鼎年度销售冠军，万科(02202-HK)及恒大(03333-HK)以5298.8亿元和5009.6亿元分别位列二、三位，融创中国(01918-HK)成为最大黑马，以3600亿元位列第四位。房地产商亮出强势业绩后，市场对于房地产2017年调控政策的悲观情绪有所修正，无论是A股还是港股，房地产板块频频带头领涨。
图：A股房地产板块指数近期走势
房价仍将小幅上涨
1-11月份商品房销售面积与销售额的“量价背离”、各大房企的亮眼业绩，都透露着与我们想象中最严调控政策下结果的“不一样”，那么，2018年的楼市会有何变化？
2017年，一二线城市交易量虽被限制，三四线城市在去库存的影响下销量增长很快，前11月下来，总成交面积增长7.9%，但在11月，一二线楼市成交量有所复苏。据中金公司数据显示，2017年11月，一二线城市销售面积同比增速录得7%，为年内录得首次正增长，中金公司表示，2017年以来一二线城市被大幅压抑需求和供应，在2018年将得到部分释放。中金公司观点与国泰君安不谋而合，国泰君安表示，2017年三四线城市的火爆，是由拆迁（棚改货币化安置）的一次性刺激，属透支需求，棚改货币化安置的拉动效应将逐渐减弱，而一二线城市需求在打压一年后，需求储备充分，可能在2018年得部分到释放。
一二线城市需求或将得到释放，但市场对于2018年楼市总成交量主要呈悲观态度，大部分券商认为，2017年的刺激是不可持续的， 2018年楼市销售面积增速或将下滑。
但在关于2018年房价的预测上，各大券商一致认为在全国范围内将有上涨，但幅度不大，其中，中金公司、海通证券预测房价涨幅为5%，长江证券预测涨幅为6%，预测较低的如天风证券则认为房价涨幅1.2%。在需求端差别化调控，供给端“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的政策落实下，房地产市场将逐步走入“长效机制”范围，行业进入自然增长阶段，因此，房价或将小幅上涨。
■ 作者｜杨世宏
■ 编辑｜张骏芬、徐冰莹
