产业分析本报记者 周雪松
北京和上海是中国楼市风向标。
从北京的情况来看，根据第一太平戴维斯华北区最新发布的2017年第四季度研究报告显示，2017年前11个月，北京市商品住宅新开工、施工及竣工面积同比分别下降6.9%、10.1%及55.9%，建设进程明显放缓；同时，近期政府颁布的“停工令”也会影响在建房地产工程进度，导致部分项目工期延期。受此影响，2018年一季度北京商品住宅供应量预计将有所下降。在政府坚持调控政策不放松的前提下，住宅市场整体成交规模将会有所缩减。
2017年上半年，北京对高端项目的预售许可证采取严格的监管措施，使得市场上的高端住宅供应受到抑制，成交也表现低迷；下半年监管有所放宽，高端住宅的市场需求得到部分释放，成交量、成交均价出现攀升态势。未来，在调控政策的影响下，高端住宅市场的成交预计将以改善型产品为主，而改善型购房需求也将进一步成为高端住宅市场的主要驱动力。
与北京类似，上海无论是新房还是二手房成交在2017年也是大幅缩减。根据上海易居房地产研究院发布的《上海2017年度房地产市场报告》显示，2017年上海新房成交面积639万平方米，同比减少54.1%；新增供给面积376万平方米，同比减少51.6%；二手住宅共成交15.2万套，同比下降58.9%。
根据房天下数据，2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策管控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。
与此形成鲜明对比的是，上海2017年商业地产的投资却呈火爆之势。世邦魏理仕当日发布的《2017年上海房地产市场回顾与展望》显示，上海2017年写字楼市场新增供应逾160万平方米，净吸纳量也达106万平方米，创十年以来第二高；大宗物业投资交易量达1110亿元，再创历史新高。
第一太平戴维斯也在最新发布的“上海市场回顾与展望”报告中披露，2017年上海房地产市场全年主要投资交易总额达922亿元，同比增长15%。有3笔单项资产成交金额逾50亿元，分别为成交价50亿元的SOHO凌空、60亿元易主的星港国际中心50%股权及顶新集团以64亿元收购1788国际中心。
展望2018年，专家指出，随着调控政策由一二线城市向三四线城市深入，加之国家货币政策的收紧，预计三四线城市此轮上涨周期将接近尾声。然而我们必须看到主要的一二线城市库存量目前还是处于历史低点，大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下，从而导致开发商在短期内继续拥有一定的定价权。在微观层面上，热点城市的众多新盘依然遭到抢购，反映出目前严厉的调控措施并未解决部分热点城市的市场供需矛盾，需要政府加快推进和完善长效机制。
