住房销售量腰斩已经达到调控效果吗？
易宪容
最近，国内媒体在大量的宣传，国内不少城市之所以调控松绑，就是在于这些城市的住房销售量出现了急剧下降，出现了腰斩。比如，有数据显示，兰州商品房供应是主城区遇冷。南京全市共成交新房6.2万套，跟2016年“史上峰值”的12.8万套相比，整整少了一半。而2017年合肥楼市成交量同比下跌73%。更是有数据显示，2017年上海新房的成交量为640万平方米，同比2016年1380万平方米，降幅达到了54%。
面对这些城市的住房销售量急剧下降，国内媒体纷纷出来大力炒作，说什么2017年的楼市无疑成为公认的政策调控年，而经过房地产市场的政策调控，2017年国内房地产市场出现了真正调控期，从而使得这些城市的房地产市场出现了巨大寒潮。比如有媒体就大力宣传，“2017年上海楼市遇寒潮：新房市场供应量与成交量腰斩。”而这些城市出现了房地产市场的寒潮，2017年的房地产市场调控政策在2018年松绑估计会是一种趋势。兰州等城市最近房地产市场调控松绑就已经露出了端倪。
但是，市场注意到了没有，尽管2017年不少城市的住房销售量与2016年房地产市场疯狂时期的增长创历史记录相比是出现了严重下降，但是这些城市的住房价格随着住房销售量急剧下降下跌了吗？可以说，无论是兰州还是上海，更不说是海南，全国的房价以同比来说，基本上没有随着住房销售量急剧下降而下跌，反之这些城市的住房价格还在上涨。比如，据第一太平戴维斯研究部统计数据，2017年上海一手新房均价为47500元/平，同比涨幅为24%。海南的情况更是可观，住房销售量增长的60%，而住房销售金额增长达92%，其房价上涨幅度更是为大。
现在的问题是，如果住房销售量急剧下降，而住房的价格不跌反而上涨，这个市场到底意味着什么？这到底是一个什么样的市场？如果按照市场供求关系法则，如果住房是消费品，或住房是住的，而不是炒作的，那么当住房的销售量急剧下降时，住房的价格也会随之下跌，这样才能通过价格的下跌把住房的销售释放出来。而且住房的价格下跌得越快，住房的消费需求释放出来就会越快，最后达到住房市场供求平衡。
但是这些城市的住房市场这种情况为何没有发生？为何住房市场的调控只是让住房的销售量急剧下降而房价不下跌，甚至于住房销售量急剧下降而房价不跌反而上升呢？本来住房销售量急剧下跌房价是随之下跌，但这种情况为何没有发生呢？这就是与住房的性质有关，因为住房既可是消费品，住房是住的；住房也可是投资品，住房是炒的。同一种物品，由于其性质不同，其定价基础、价格运作方式是完全不同的。刚才所说如果住房销售量急剧下降，房价也会随之下跌，那么这时住房的性质是消费品，住房是住的而不是炒的。如果住房的销售量急剧下降而房价不下跌反之上升，那么这时住房性质是投资品。
因为住房投资品的价格与销售量增长或下降没有多少关系，而是与房价上涨预期有关。如果市场预期房价会上涨，或市场房价上涨预期不改变，住房的销售量无论下降多少，其房价也不会下降。如果市场房价上涨的预期改变或房价下跌，住房销售量下跌不下跌与房价下跌都没有关系，投资者都不会进入市场，这时的住房销售量甚至于可下降到零。现实的市场情况是，住房的销售量急剧下降，而房价不下跌反之上涨，这就意味着2017年的房地产市场调控根本没有改变房地产市场的价格上涨预期，也没有改变国内房地产市场以投机炒作为主导市场的性质。如果以现在这种情况而论，这与十九大报告要求的坚持以“房子是住的，不是炒作的”住房市场定位相差十万八千里。通过房地产市场的调控政策，国内住房市场根本就没有回到以居住为主导的市场，也不是居住消费的市场。
现在的市场心态及政府职能部门的心态都是，表面上是要按照十九大报告所要求的住房市场基本原则，基本市场的定位，只住不炒，但是实际上一看到住房的市场的销售量下降，就以此来炒作2017年房地产市场调控效果如何，就认为2017年房地产市场调控已经达到了效果，现在是该松绑这些调控政策的时候了。这也是他们在出台房地产市场调控政策时其行政工具无所不用其极的根本所在。
正因为，国内多数城市的住房市场仍然是以投机炒作为主导的市场，所以有研究报告指出，目前国内房价中位数在2万元以上的城市就达到10个以上，北京的房价中位数在6万元以上。就以当前研究的数据来看，这些城市居民的工资水平中位数也只是8000元，年工资为10万元左右。如果他们在这些城市的购买一套100平方米左右的住房。其房价收入比也在20-60区间。这还是以中位数收入的居民来计算，如果以中低收入居民的工资水平来计算，其房价收入比要达到100以上了。房地产泡沫如此巨大，世界是绝无仅有！
国内房地产市场调控政策，不让如此之高的房价向下调整，如何能够坚持十九大报告要求的坚持以“房子是住的，不是炒作的”的住房市场定位，如何能够挤出房地产市场巨大泡沫，如何才能回到住房的居住功能。可以说，只要住房市场的性质不改变，房价上涨预期不逆转，那么这个市场仍然是一个以投机炒作为主导的市场，住房的供应量增加再多，房价同样会顶在高位不下来，房地产市场的性质同样不会改变。即使发展住房租赁市场，能够越到作用也是杯水车薪。特别是当住房销售量急剧下降，不少地方政府又蠢蠢欲动要对2017年的房地产调控政策松绑时，那么中国的房地产市场只能回到以往的老路，房地产市场越是调控，房价越是上涨，房地产市场泡沫越是巨大！
