哥俩好变三人行,是什么促使万达、融创、富力的世纪交易?
2017-07-19 23:16:00 来源:搜狐财经

  今天盘中,7月10日,万科融创联姻传闻导致怀孕(暴涨148.27%)尔后又流产(暴跌至起点...)的万达酒店发展(169.HK)突然启动,高开高走后收涨28.33%,再友情提示一遍:这个这么完美的名字里面的是万达海外的资产…

  忽有异动,必有蹊跷,盘后传出消息万达和融创将在北京召开合作发布会,就万达出售13个文旅城以及76个酒店项目的交易正式签约,王健林和孙宏斌首次同时在媒体面前亮相。然而,有趣的是,从现场记者发回的线报中发现,在熟悉的万达、融创这对热点流量CP中突然间出现了第三者:富力地产,发家于广州的一方诸侯。

  这波节奏就神奇了,不是说好了万达、融创在一起,相亲相爱一家人的么,怎么滴突然出现了第三者。按道理,两个大哥做大买卖,富力应该体量上还是有差异的,怎么会搞到一起了呢?在这个剧本都没有脑补出来的时候,一个新的剧情又乱入了,工作人员宣布:“因会场需要重新布置,所以请大家到场外稍事休息,发布会将推迟一个小时。”这节奏就神奇了~

  半小时过后,布景板更换了,乱入的富力突然又消失了,同时,记者在等待时听到现场某个房间中曾经传来摔杯子的声音,一时间传闻四起,难道新剧情在没开始前就谢幕了?

  从背景板来看,万达、融创两家的版本比较皱,有三家的比较平整,短时间是绝不可能印出新版的背景板,那就意味着故事一开始就是有两个版本,临阵换布景板,还要加了个摔杯子的音效,在古代,摔杯为号可是要搞大事的...

  发布会正式开始后,王健林还特意就“小会议室内传来争吵和摔杯声”回应,称这是媒体的谣言,他们当时在谈笑风生。还表示之所以一再推迟会议是因为打印机耽误时间,一直等文件签字 。听到谈笑风生就让我想起 long long ago 的谈笑风生,想起这段《临江仙》:

  滚滚长江东逝水,浪花淘尽英雄。是非成败转头空。青山依旧在,几度夕阳红。

  白发渔樵江渚上,惯看秋月春风。一壶浊酒喜相逢。古今多少事,都付笑谈中。

  很多故事或者事故,不足为外人道...

  ? 一、新的世纪交易

  根据7月10日融创中国和万达商业联合公告,万达商业拟将旗下76个酒店资产和13个文化旅游地产项目公司91%股份以632亿元的价格转让给融创中国。

  1)13个文旅项目91%的权益转让价格为295.75亿元。13个文旅地产项目总建筑面积为5897万平方米,自持建筑面积为924万平方米,可售面积为4973万平方米(占比84%)。

  2)76 个酒店 100%的权益转让价格为 335.95 亿元。酒店建筑面积合计 324.9 万平方米,总房间数 22920 个。

  融创中国支付万达共分为四笔,其中前三笔在 90 天内累计支付 335.95 亿元。剩余 296亿元为万达先向融创借款,融创再支付万达的方式完成。万达借给融创的 296亿元借款为三年期,利率为银行三年期贷款基准利率。融创中国在签署框架协议后 90 天内的实际现金支出为 335.95 亿元。

  这场世纪大买卖交易之外,暗流涌动,中央经济会议召开,融创企业债撤回,风传银行排查万达、融创贷款情况,官媒吹风,关注房地产、酒店、影视、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资,这个业务范围相当精准的与万达的行业布局吻合,一时间颇有一分风暴将至的感觉。

  7月17日夜间,万达海外院线平台AMC院线(AMC.N)暴跌10%。

  7月18日,融创中国(1918.HK)一度暴跌近15%。

  随后,孙老板在乐视漩涡中还不忘做下心理按摩,说“排查企业是银行应该做的事,无论是和融创相关,还是和万达相关,银行不做就失职了。”万达的AMC也发布声明,公司没有依赖且未来也不期望依赖大连万达进行融资,AMC和大连万达之间并没有关联贷款。

  这场交易泛起的涟漪实在是太大了,大到同样劲爆的万科联合财团784亿私有化物流地产巨头普洛斯的新闻都抢不了多少头条。

  然而,抢头条的事情是要讲天分的,孙老板、王首富天然的自带头条buff,今天这个新交易,自然又会霸屏多日,泛起更多的涟漪了。虽然发布会之前发生罗生门事件,最后公布的最新的万达、融创、富力三方联合交易的方案中,核心交易条款如下:

  1)富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。签约后2日内付20亿元定金,2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割。

  2)融创中国以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元,签约后90日内付清全部转让价款,完成交割。

  回顾新旧方案,总的资产包价格涨了5.8亿,到637.5亿,这个新的交易架构就有意思了:

  1)首先印证了我们此前的猜测,世纪交易中,文旅项目是主菜,酒店项目是配菜。

  2)新的交易方案,取消了万达和融创的过桥贷款安排,引入第三方后,万达的回收现金的速度更快了,说明,在当下,万达对现金更渴求了,对万达而言这个新方案其实是更好的。发布会时,融创已经支付了万达150亿元。

  3)对于融创而言,之前猜测是会甩酒店,但是想不到这么快就甩了,但新方案现金支付压力比之前的方案更大。对于融创而言,其实可以理解为,把从万达接过来的酒店资产包再6折大甩卖给富力,那这样就真的说明兄弟真没钱了...要不先啃下来,再拆开卖,怎么都不会是这样的地板价啊...

  4)富力199.06亿拿下这77个酒店项目,平均2.58亿一个酒店,6123元/平方米,每个房间86.84万,这个价格,实在是有点过分...难怪王首富会说相信这个机会“一百年只有一次”...那问题来了,大佬们玩的都是大买卖,199.06亿砸到重资产的酒店里,富力的体量啃不啃得下?

  也就不到10天,局势的变化风起云涌,新方案的出现,期间的心路历程各位可以脑补出来了。两个大土豪都发现:我靠,钱不够了,一个要更快拿现金,一个要大甩卖回笼现金。这时候一个路过的中土豪说:大哥有什么帮得上忙的说一句。然后三个土豪就手牵手进了会议室,搞大新闻。

  一个跳楼价接一个跳楼价,问题是,即使是跳楼下,富力也要掏出近200亿现金,抗不扛得住?

  ? 二、华南虎富力

  富力地产是发家于广州的地方诸侯,在2009年时富力地产综合实力排名全国第一,富力由于分心搞商业地产,错过了前几年扩大规模的最好机遇。现在已经掉出了全国十强,都排到近20名了,华南五虎之一成了华南瘦虎。现在富力形成了以房地产开发为主,酒店、物业出租、物业管理、建筑施工等业务为辅业的综合业务架构。根据克尔瑞排名,今年上半年富力销售413.2亿元,排名第20。

  这次富力收购万达酒店项目继续扩大“包租公”业务也算是有迹可循。

  根据2016年报富力地产拥有14家酒店在运营,规划中尚有19个,近几年富力房地产酒店服务业务收入呈稳步增长态势,富力酒店业务实现营业收入分别达到11.09亿元、11.81 亿元和 13.62 亿元,不过毛利率却呈下降趋势,分别为29.41%、26.90%和 19.79%,主要原因是一些新建酒店开业,尚处于客流量培育期,该部分酒店入住率较低,尚处于亏损或微利状态,拉低了公司酒店服务业务的整体毛利率水平。

  富力的酒店业务也是委托国际知名的酒店管理公司进行管理,这次收购万达酒店项目也是继续由万达经营,此次收购77家酒店后,富力将拥有超过100家高端酒店。

  富力有酒店业务的传统,那接下来看看富力是不是真的富得有实力接盘王首富。2016年底,富力地产的总现金为人民币459.7亿元,其中受限制现金为206.63亿元,现金及现金等价物为253.06亿元。再看看富力的负债情况,可以看到有息负债总额达到1208亿元,而且一年期的短期负债就达到336.82亿元。

  申万宏源的研究数据也显示富力的净负债率处于历史高位。

  而年报中显示,在去年底富力主要在建项目合计 53 个,其中华北地区 16 个、华南地区 18 个、东北地区 4 个、华东地区 11个、华中地区 1 个、西南地区 3 个,主要在建项目总投资额 2671.70 亿元,截至 2016年底已完成投资 1369.94 亿元,尚需投资1301.76 亿元,还有2017年一些拟建项目也需要投资资金。

  今年到期债务加上在建项目投资额,已经显示富力面临的资金压力较大。

  根据中国外汇交易中心的数据富力地产在4月和7月发行了两期的中期票据,发行量皆为10亿元,值得注意的是同为三年期的债券7月发行的票面利率为5.5%,比4月5.25%要高。

  这次收购万达酒店要花200亿,现在富力现金流兜得过来吗?

  市场已经给出了答案,在传出富力参与万达融创合作协议后,据彭博汇整的报价,富力地产7.25亿美元票面利率5.75%、2022年到期债券价格今日16:00后直线下挫,一度下跌2.4,报98.38。

  王健林在说到酒店交易的表述是:批量收购酒店的机会,相信“一百年只有一次”,通过一定财技,相信富力的收支也能达到平衡。

  这句话的信息量已经够大了,按照交易价格,这个确实是百年一遇的价格,在这样的机会面前,但凡尚有一战之心的老板都想伸手接下,但是身体素质也是客观条件,王首富后面提到的“财技”,当时听到之后虎躯为之一震...王老板也是在港股混过的人,这个词意味着什么相信他不会是不知道吧...

  看到美女,有心是常有之事,有力就因人而异了,明天,迎接富力地产(2777.HK)的又是怎样的一个周四?赌一把,扛过去了,不就又从华南瘦虎回到华南胖虎了?

  ? 结语

  《人民的名义》里,高玉良书记向门生祁同伟感慨了句:“同伟,这官做到多大才算大?”

  同样的,钱赚到多少才算多?

  公司这种组织的存在就是天然注定了对规模有着天然的冲动,财富、声望、员工、股东种种都会推着带头大哥往前冲,然而一旦对规模有冲动,就不免被有形之手和无形之手所左右,到最后,不管规模再大,都也是棋子,有形之手,无形之手,只要是个手,左右棋子的进退实在是太容易了。

  一如围棋,走的是势,一子错满盘皆落索。

  但是,总是有东西推动着局里人奋力一搏,赌的就是胜天半子。

  期间的可说与不可说的故事,也无法敞开了说,由他去吧。

  但是,看得见的是,有的势,有如大江东去,朝起潮落,又是哪只手在左右?

【作者简介】

发条陈 | 格隆汇·专栏作者

金融科班出身,行研一枚

痴迷价值投资,专注地产、金融

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