对于广州的“租售同权”，原本就不需要大惊小怪。从2016年开始，中央就已经有住宅租赁相关政策出台，而且2017年初已经有几个地方开始试水。

　　在住宅进入自持租赁时代之前，另一个不得不关注的趋势可能当量级会更大：因为一些地方，或者说未来全国性地允许用于出租的商业用房变更为居住功能，未来商业房产的产权年限很有可能会有所改变。

　　“永恒产，才有恒心”，这并不仅仅指用于居住的房产。仅有居住的空间，未必会让人有恒心，而一旦拥有属于自己的产业，也就形成了存放恒心的土壤。而商业用房，就是投资兴业的载体。

　　从用户角度，变更为居住用途的商业用房，无论从功能还是形态，除了产权年限和因建筑格局产生的公摊比例的不同，其他与住宅差别不大。现在，住宅产权已经确立为自动续期，也就是所谓永久产权，商业产权的40年限期也该有一个明确说法了。

　　每一个购买商铺做租赁投资的人都会面临同一个问题：时间成本。一般来说，一个商业口岸从诞生到成熟，至少要经历差不多十年时间，在选对铺位的前提下，真正实现盈利，至少也应该在购买商铺差不多20年以后，前提是中间没有出现出租断档。

　　更多的人会选择伺机转手，而不是长期持有，就是因为商铺租赁收回成本的时间较长，风险较大。

　　至于住宅租赁，就更是细水长流，回本缓慢。

　　拿到房产证若干年内不允许转卖，确实会延长房产变现的时间，但同时，也进一步推升了二手房的房价。对于炒房客而言，多在手中持有几年并不会损失什么，在收上几年租金之后，还能卖个更好的价钱。

　　只能用于出租的住宅，炒房客很难有兴趣。

　　现在，商业地块出让已经进入开发商100%自持的新时代，留给炒房客的机会还有多少？在强制性的自持要求之前，就已经有相当多的开发商选择大比例自持了，换句话说，散售的商业，都是开发商挑剩下的。

　　从项目和口岸运营的规律看，开发商将商业全部散售，本身就是不可取的，这一点，有血淋淋的现实教训。

　　将开发商挑剩的边角料拿来投资，仅有40年产权年限，而且还要等待招商和口岸成熟的蛮长时间，最关键的是，在40年产权到期后如何确权的问题明确之前，如果自己购买的商铺在40年到期之后才拆迁，还能拿到补偿款吗？

　　住宅出租无利可图，商铺出租更是吉凶难测，炒房客最喜欢的还是直接转售。

　　购房资格造假、托关系找门路，也要抢到原本没资格买的房子，炒房客们正是看到了投资永久产权的住宅潜在的溢价空间。无论是转售，或者等待拆迁，炒住宅是稳赚不赔的。

　　某种程度上说，商业房产最大的投资风险，其实是产权年限。长远地看，商业房产的价格也是上涨的，只是没有住宅上涨得那么明显。一些拿地多年的商业项目投资客不愿意购买，一个很重要的原因是这些房产的转手风险很大。

　　如果商业房产的产权年限也可以自动续期，投资客对住宅的兴趣或许会有所降温，这对于稳定房价是有利的。