◎作者 | 欧阳捷
◎来源 | 欧阳先声（xc_oyxs）已获授权
正如我们去年底所预期的那样，楼市成交增速下滑已是不争的事实。
1-5月全国商品住宅成交面积同比增长仅为11.9%，从去年5月以来整体增速就一路下滑，而且成交额增速也在同步下滑。
并且我们预判，下半年销售面积增速会下降到个位数，当然，房价还会上涨，销售额增速会高于销售面积增速。
有媒体朋友问我：如何总结上半年的市场？
我想了想，可以概括为8个字：“调控见效、市场降温”。
一二线城市普遍降温，销售面积下降约20%，大部分城市房价受限价令所控，整体房价仅有微幅调整，成交额当然也下降了。
然而，三四线城市复活了，带动了整个住房市场的增长。
根据克尔瑞的数据显示，三四线城市成交面积占全国商品房成交面积的比例已经上升到75%，与此同时二线城市占比下降到22%，这与过去一二线城市占比40%以上的景象已不可同日而语。
但是，市场并没有彻底降温，一二线城市地价依然维持高位，基本没降。
不仅如此，土地溢价率经历了一个短暂的下降之后又爆发式拉升。
01
一二线城市不是在调控吗？地价怎么还会出现高达464%的溢价率？
根据中国指数研究院的数据，上半年，仅二线城市就有15个城市、79宗地块土拍溢价率超过150%，有12 宗地块溢价率超过300%，虽然政府已经在努力控制二线城市的土拍溢价率，但依然有溢价率高达464%的成交地块。
二线城市高地价、高溢价土地主要出现在试图大幅扩张的城市，这些城市不仅是全省的产业、人口、金融资源的黑洞，而且他们还在推出各种新概念打造城市，可谓是“无概念、不发展”。
我们的概念其实已经太多了，就像开发商包装楼盘一样，政府也在包装城市及其板块，比如国家中心城市、区域核心城市、各类新区、交通枢纽、大湾区等等，没有概念就不能争取上级支持，就没有土地指标，就没有资金扶持，就没有更多的土地财政。
究其原因，想必有些城市政府也已经预感到城镇化即将接近尾声，也意识到农村人口转移数量正在逐年越少，而没有人口的导入，就没有城市发展的未来。
城市竞争的核心就是人才、资本、产业的竞争，越大的城市，其人口、资金、产业聚集能量会越强。唯有借助于城市化才能获得发展机会，这就要求城市政府首先必须打造基础设施，特别是轨道交通、快速路网、公共交通，同时提升教育、医疗、公共服务水平，进而吸引产业与人口。
有了高素质的人才，就可能会有高起点的城市。这也印证了一些聪明的城市率先放宽人才的落户政策和限购限贷政策，不仅是南京、济南、武汉这样的省会城市，甚至东莞、珠海等市也采取了相似的措施。
城市化终究也会走向尾声，谁能更早更多地抓住导入人口，谁就能做大城市能级、提高城市档次、争取城市排名。
这也可以解释：一方面，虽然楼市调控仍在持续，抑制资产泡沫不敢轻易放松，但调控的大浪已经过去，城市政府并不希望调控抑制城市成长动能，未来调控加码的概率会越来越低。另一方面，一些地方政府高歌猛进，大手笔拉开城市框架，高速推进城市建设和发展。
成都提出建设总计1000公里的轨道交通，这已经超过上海2020年规划的地铁总里程；杭州高铁已经通往县级市，还规划在各地级市都建设一个以上通用机场；郑州晋级国家中心城市，这都需要大笔财政投入，钱就来自于土地财政。
从土地出让金排行榜也可以看出，城市政府希望抓住城市化进程结束之前的最后机会，抢割土地财政的最后盛宴。
谁能创造更好的城市环境和就业空间，谁就能抢占城市排行榜前列，变成更有吸引力的超级城市，当然也能在全国土地市场收割更多的出让金份额。
显然，没能在城市化进程的最后阶段抢到建设和发展机会的城市，也会在未来的城市竞争格局中败下阵来，当然土地出让金的分羹也会少了许多。
上半年的土地市场，不仅一二线城市热，三四线城市更热，这是很多人的困惑。
02
三四线城市真的有那么美好吗？
显然，这是大水漫灌的后遗症。其实我们完全可以想象，从一块高地浇水，水一定会沿着低洼处逐渐扩散开来，特别是我们再用罩子把高处罩起来、不让水流进去，水只能流向更低处。
与此同时，地市高位溢价依然接连不断，不仅一二线城市土地价格依然维持高位，基本没降，三四线城市多地也出现高溢价率和高地价项目。
有些三四线城市近三年的土地出让金总额已经不低于一些二线城市，这意味着它们也想争夺未来城市发展的主动权，并且也受到了房企对于都市圈中小城市的追捧。
上半年，19个省的三四线城市中，有301宗地块土拍溢价率超过150%，其中高溢价土地绝大部分都出在都市圈核心城市周边。溢价率超过300%的地块有48宗，最高溢价率达到令人恐怖的773%，虽然其中有些地块的楼面地价在一二线城市看来并不算太高。
但是，三四线城市整体土地成交平均楼面地价已经达到4810元/平方米，非常接近二线城市土地成交平均楼面地价5179元/平方米（数据来源于克尔瑞报告），当然，三四线城市的整体楼面地价不可能超过二线城市，这也意味着三四线城市火热的土地市场好景不长了。抢到机会的城市捡了大水漫灌的漏子，抢不到机会的城市，在货币政策逆转的新周期里，不会再有机会了。
高歌猛进的还有标杆房企。
去年全国排名前23强房企的销售额合计达到3.15万亿元，占市场份额的26.8%。我们年初预计，最晚到2020年，它们的市场份额会超过50%也就是占据市场半壁江山。今年上半年，它们的销售额合计达到21473亿元。虽然国家统计局尚未公布6月数据，假定上半年全国商品房销售额增速与上月持平（实际上还是会下降2个百分点左右），前23强房企的市场份额将迅速提升到37.3%，这就是说，明年它们很可能提前实现市场份额过半的辉煌业绩。
03
大象居然比小动物们奔跑得更快，其背后的逻辑究竟是什么？
有这样困惑的人恐怕不在少数。
从主观上看，大房企加速发展意愿更强、动力更足、期望规模更大，正应了我们前年所说：“有规模才有江湖地位、才有话语权”。这个话语权不仅是对供应商，也是对客户、对政府、对机构、对人才的。
今年2月份，我曾写过一篇微信，题目叫作《不进则没，龙头房企的车轮还在滚滚向前》，意思是说：“慢进则退、不进则沉没了”。
企业就是要做大规模，就是要加速奔跑，就像新城控股一样。我们已经看清未来房地产市场再也没有高速公路了，而是进入戈壁滩了，在戈壁滩上，新城控股就像一队骆驼，可以比骏马跑得更快。
企业先做大还是先做强似乎永远都是纠缠不清的命题。
不过，在逐渐见顶的房地产市场，不做大就再也没有做大的机会了，而且没有大就没有强，来不及做大的企业或许永远没有做强的机会。那些放弃了继续做大规模、失去了加速奔跑能力的企业，内心决不会暗自庆幸、悠然自得的，反过来，一定会更担心被抛弃。
从客观上看，大房企的“人、钱、地”资源非常丰富。
它们拥有强大的人力资源。它们占据了行业的制高点，有足够的职业感召力，它们也拥有人以群分的人才聚集力，可以吸引更优秀的人才加盟，它们还推出了员工激励计划，比如新城控股，既有冲刺目标奖励计划，也有项目跟投计划，更有员工持股计划，生产关系的改革极大地促进了生产力，也推动了企业的快速发展。
大房企还占有了更多的资金资源。
2013年的时候，我们提出四大分化：“城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化”，第二年就有大银行提出只做百强房企的房贷业务，其他房企“只收不贷”，如果房企进不了百强，就意味着几乎没有可能再从银行拿到资金。
2015年，有基金高管跟我说，他们也只做百强房企的业务了。去年，碰到一位做幕墙玻璃胶的供应商，他说，他们的客户中70%是50强房企，其余的大部分也是排名百强上下的。
所以，最近有一家跌出百强的房企高管跟我说：董事长要求今年要冲刺回百强，不然银行就没有授信了，地产与金融就要说拜拜了。
大房企有钱，当然也更有专业能力抢夺更多、更大、更高价的土地资源，在占据了地价越来越高的一二线城市的同时，还在向中小房企盘踞的三四线城市进军，所到之处，“人、钱、地”资源匮乏的中小房企毫无抵抗能力。
客户已经不信任中小房企，金融机构也都纷纷抛弃了中小房企，地方政府也不再庇护中小房企，一些城市既通过高总价的大宗土地交易挤出了中小房企的竞争可能，也设立了入围标准减少中小房企的投标机会。
中小房企缺地、缺钱、缺人愈演愈烈，未来剩下的房企可能不到两千家，除了独具核心竞争力的“小而美”中小房企，其它的或许只有三条路：求包养——用剩余土地或在建工程与大房企合作，能收回本钱就很好了，利息就不要指望了；投私募——安心做个财务投资者，既可以不用劳神劳力，还可以不用养太多人；走海外——海外市场要么发达、规模不大但收益稳定，要么落后、恰如我们仍然历历在目的熟悉场景，不同的只是陌生的政策法规和政府。
04
房企在加速淘汰，可房企到位资金中的银行贷款增速还在增长，这又意味着什么？
其实，中小房企已经很难拿到银行贷款了。银监会发布的《商业银行押品管理指引》已经很清晰地指出，即便是有抵押物，如果没有现金流，那也是不能贷款的。中小房企的现金流显然很难满足押品管理要求，因此基本可以判定，开发贷款的逆势增长恰恰是因为大房企的快速扩张，它们用新拓展的土地和新增的在建工程抵押获得开发贷款的逆势增长。
有人困惑地问：大房企业绩高增长能否在下半年持续？一定会。
也许有人觉得按揭贷款新增信贷额度减少，银行也只能收一笔才放一笔，一定会影响房企业绩。此话不错，但是银行只会优先选择大房企放贷，大房企增长的份额恰恰是中小房企失去的市场。
我们还可以看看大房企的土地购置，就可以更加清晰的预判他们未来的增速。
2013-2015年，前20强房企拿地总金额19837亿元，对应2014-2015年产生销售额合计67192亿元（严格意义上销售与拿地应该有半年至一年的滞后期），相当于每1亿元拿地金额大约可以产生3.4倍的销售额。
今年上半年，前20强房企拿地总额达到6592亿元，对应同期销售额19852亿元，差不多也是3倍，按照上半年销售业绩40%的惯例，预计下半年销售2.97万亿元，全年大约5万亿元，假设今年全国商品房销售额还能增长10%，前20强的市场份额也能占到40%左右，比去年提高约12个百分点。
前20强房企平均拿地销售占比为33.2%，这也是一个非常理想、但略偏保守的数字。
其中，拿地占比超过35%的有10家，未来这些房企的增长一定较快，因为相对激进的拿地策略也反映了管理层激流勇进的心态，并且有较多的土地储备可以支撑其快速开发。拿地占比偏低的房企未来增长或许会放缓，除非它们手上仍有大量土地储备，或者手握现金、伺机等待下半年显然更好的土地市场降温机会。
正如我们所提示的那样，下半年的住房市场存在下行风险，一方面，销售面积增速在逐月下降，预计下半年会降至个位数，这既是调控抑制需求导致客户萎缩，也是土地供应减少导致成交难以回升。另一方面，地市持续高热，地价高企、土拍溢价率不断创出新高，恰如去年一二线热点城市的情景复制，但面粉贵过面包的故事必定不会持久，房企、政府终究都要回归理性。
我们预测，下半年的降价似乎如钱江潮一般昼伏夜行、悄然临近，风险正在为越来越多的市场人士所关注，相信更多的降价信号弹会接连升空，但令人担心的是政府似乎还没有做好心理准备和政策准备。
我们所说的降价不仅是政府限价所为，更在于企业自救，中小房企断尾求生、甩货出逃，大房企拦截客户、抢夺市场，在那些房价调控力度过猛、房价上涨过快、客户流失过多的城市可能会率先出现降价。
当然我们不要指望房价会大降，因为“稳定依然压倒一切”，防“大起”与防“大落”同等重要。
05
不论是什么样的市场，无论什么时候，永远都有买房者感到困惑。
有人担心房价会跌，总是瞻前顾后、犹豫不决，一次次错过机会，看到调控更紧、房价松动的报道更加纠结。
也有人总想抄底房价，但几乎没人能真正抄底，其实当大家都认为降价15%就是“底”的时候，市场往往在-10%的时候就反转了，因为大家都想趁着-15%未到之前提前下手，结果就没有底了，最终的“底”总是不会按照预期出现。
那么，到底什么时候买房好呢？
关键要看在哪里买房。
如果在一线城市买房，只要调控不放松，随时都是合适的时候。有人说成交量下降是房价下跌的先期信号，但其实成交量下降的背后是需求受限，而且供应减少所导致的。
再反过来想想，如果限价令取消，房价会怎样变化呢？想必答案是不言自喻的。当然，我们可以等等看看，唯一的问题就是想要的房子可能不会一直留在那里等着你。
如果在二线城市买房，就需要看看这个城市房价是否已经增长过快？未来供应是否充足？市场竞争是否将要进入白热化？如果是，就不必着急，这不仅因为房企抢夺客户大战或将一触即发，更因为调控周期不会结束。
去年11月，我们预计调控至少持续18个月，到明年3月两会之后，新一届政府发布施政纲领，调控才有可能调整。
但是现在来看，中央抑制资产泡沫的决心不会改变，“房住不炒”的大政方针不会改变，放松调控将导致市场失控的共识不会改变，再次刺激房地产拉动经济的企图不再成立，房地产或将进入限制性发展周期。
因此调控将延续更长时间，甚至贯穿下一届政府整个任期，当然调控也会让大城市的发展周期更长久。
二线城市分化也很明显，或许判断买不买房最简单的办法：就是只要政府调控没有转向的迹象，限价令就像当年计划经济的双轨制，买房就是赚双轨制的价差。
如果是在三四线城市买房，特别是在都市圈房价已经高涨的城市，那就要小心了。不仅要看房企怎么做？更要猜政府怎么想？在某种程度上，买房比炒股更需要信息灵通、思路正确，在小城市里做到这点并不太难。
06
房企同样有困惑。一二线城市限价之下，是亏本跑量还是等待放松？
这的确是个难题。
跑量甩货的好处是可以快速回笼现金，纵然亏本，或许也比等待更有价值，因为“等待”需要花费更多的时间成本，不能实现高周转带来的资金增益，也会花费更多的财务成本，甚至“等待”获得的价格上涨依然对冲不了“等待”的机会成本。
我们相信：抑制资产泡沫的政策逻辑不会改变，限价令的长期执行会成为新常态，虽然未来会略有放松，但放松的底线是不能允许房价报复性反弹，因此，突破政府底线的价格申报越来越具有挑战性。
或许，房企需要逆向思维，调整过去按照成本法则的定价逻辑，不再以土地价格+客户定位+产品标准+成本适配的规则定义房价。
而是以政府限价底线反推土地价格、错峰拿地，也许错过的是高地价的狂热周期，迎来的是低地价的捡漏机会，或者持有现金、伺机等待兼并收购的窗户一扇扇打开。
困惑不惑，忧思却在：
比如，房价下跌脚步越来越近，房企、银行、基金、政府、市场相关机构是否有所准备？
又如，地产转型正当风起云涌，赢利模式却无踪影，如何才能抓住未来增长空间？
再如，看似楼市泡沫已被按住，但是有形之手何时放手？放手之时市场又会如何？
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