记者|刘飞

　　有媒体报道说“北上广深房租金融危机以来首次下跌”，引发关注。报道主要引用了两个数据：一个是上海房屋租赁指数办公室发布数据说，上海房租指数结束了连续90个月的上涨行情，从今年1月份开始延续了下跌态势。第二个数据来自中原(上海)租金指数，4月这一指数为238点，环比小幅下滑了1.09%。

　　那么，这是否意味着，在3月中下旬以来又一轮密集楼市调控过后，一线城市的住房租赁价格，随着楼市成交量的相对低迷而有所下降呢？

　　生开学影响北京租房价格

　　记者打开某房产中介的网站，北京西三环外某小区的出租房屋列表中，共有9个租赁房源。当中有2个显示有绿色的“向下”符号，表示降价了。其中一套房屋经纪人表示，房主着急出租，就降了一些价格：

　　经纪人A：“60多平米，报的6500元/月，现在还没租出去，挂了有半个月了。报太高租不出去。现在有大学生毕业。如果9月以后开学后，更不好出租。”

　　近日，国家统计局4月居民消费价格数据显示，租赁房房租环比上涨0.2%，涨幅较上月有所收窄。而从3月中下旬开始，北京等楼市热点城市，再次密集出台了“认房又认贷”、“限售”、“上调贷款折扣”等调控措施。北京等一些城市新房、二手房网签等数据变现低迷。住房销售价格涨幅回落。

　　那么，是否租房价格跟着下跌了吗？对此，有房产经纪人认为，目前房租受学生毕业、开学等短期因素影响比较明显：

　　经纪人B：“买房降了租房没降。有的业主着急租，有的不着急，心理价位都不一样。也没降，一般到了七八九月房子租得快。租房也没什么谈的空间，也就是一两百、三四百这样。

　　上海房租没有明显下滑

　　其他一线城市中，上海房屋租赁指数办公室4月数据显示，上海房屋租赁指数为1935点，比上月下降4点，环比下跌0.23%。市场方面，一季度外省市人口初次到上海就业者减少，新增租赁需求不旺；二室及以上户型合租业务，受到机构及中介的长租公寓竞争影响，部分散户降租揽客，租金出现3%-5%的下调；同时，部分高、中端板块房源出现二成以上增加。

　　对此，上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，以往房租持续上涨的态势得到了遏制，但是，房租没有出现明显下滑：

　　严跃进：“下降某种程度上是和现在整个市场的降温态势是有关系的。另外，这个租金从感受情况来看，过去持续上涨的态势已经得到遏制。但是，也没有出现比较明显的下滑。之所以，部分房源出现下滑和过去上涨过快有关。现在随着二手房市场交易的降温，很多房东把房源由过去的出售转变为出租。相对来说，租房获取房源的渠道也更多。”

　　一线城市租金平稳，小幅微调

　　不过，从租赁市场来看，每年春节过后的两个月左右和“毕业季”是租房的高峰。其他时段大部分处于续租周期内，租赁市场通常较为平稳。对于，近期一线城市房租涨幅的收窄，中原地产首席分析师张大伟分析认为，租金进入了一个平稳微调的周期：

　　张大伟：“每年的3月下到5月，惯例是一个淡季。今年，恰好又叠加上了楼市调控。买卖市场应该说非常冷清，成交量低迷的情况，租赁市场供应就相对稳定。租金，的确一些房源和区域出现了微调，但是，调整的幅度也不是很大，因为，整个一二线城市人口总量还是比较庞大。”

　　明年北上广房租有望下降

　　据统计，我国大约有1.6亿人在城镇租房居住。去年底的中央经济工作会议明确提出，要建立购租并举的住房制度。多地也出台了培育和发展住房租赁市场的措施，支持租赁住房建设，发展住房租赁企业，鼓励房地产开发商开展住房租赁业务。从租赁房源供给的角度来看，张大伟认为，还需一些时间来等待支持增加租赁房源相关政策措施的落地，以及这部分租赁房源的入市。另外，这些热点城市租赁房源真正落地后，在现有租赁需求水平下，在明年同期，一线城市房租有望出现更明显的下行。

　　张大伟：“供应上，北京上海都出了一些政策，土地增加了一些供给，但是，这些现在和形成房源相比还比较远。基本上从土地形成房源要一年左右。有些如果要到租赁市场，还要精装，基本上要一年半左右的时间。”

　　目前，还有不少分析认为，北上广深被认为是楼市风向标，当这些城市房租开始下降，其他城市房租大概距离下降也不远了。也有不少观点指出，房租能否降到合理水平还需要观察，要想租金回归合理，关键在于制度建设和市场建设两手都要抓，两手都要硬。

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